Faut-il mieux faire son financement auprès d’une banque Française ou auprès d’une banque Suisse ?
Pourquoi ai-je intérêt d’utiliser les services de « Mon-taux.com » ?
Quel intérêt de renégocier mon crédit ?
Hypothèque ou organisme de caution ? Quel est le plus intéressant ?
Quelle durée choisir ? 15, 20,25 ans ?
En empruntant en Francs Suisse, je prends un risque de change ?
Qu’est-ce qu’un prêt in fine ?
Remboursement à échéances dégressives ou constantes ?
J’ai obtenu un financement en €uros, puis-je le transformer en francs Suisses ?
Comment payer mon crédit en Francs Suisse ?
J’ai fait un crédit immobilier en francs suisses, mais que se passe-t-il si je perds mon emploi ?
Si j’emprunte en francs suisse, que se passera-t-il en cas de revente du bien ?
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Pourquoi faire un crédit en CHF ?
Pour un frontalier, contracter un crédit immobilier en devise présente deux intérêts majeurs : le taux du prêt et le risque de change.
Historiquement le niveau de taux des crédits en Franc Suisse est inférieur au taux de l’Euro. Actuellement, l’indice des taux à 3 mois en Franc Suisse (LIBOR) est à 0,18 contre 1…pour l’euro.
Le second intérêt pour le frontalier, réside dans la suppression du risque de change. Il paie son prêt immobilier dans la même monnaie qu’il touche son salaire. Ainsi, il évite le risque de variation entre les monnaies.
Donc, emprunter en Franc Suisse, cela coûte moins cher et c’est plus sécurisant.
Vaut-il mieux choisir un financement à taux fixe ou à taux variable ?
Le choix du type de taux dépend du contexte économique, de la sensibilité du client et de sa capacité financière à supporter des fluctuations de ses mensualités.
Dans une période où le niveau des taux est très bas, il est plutôt recommandé de fixer son taux pour s’assurer ce niveau pour une longue période.
En revanche, lorsque le niveau des taux est élevé, il faudra privilégier des taux variables ou variables capés afin de spéculer sur une baisse future.
L’autre aspect concerne la capacité du client à pouvoir supporter des fluctuations importantes de ses échéances. Il est vivement recommandé à l’emprunteur avec un budget serré, de sécuriser sa situation en optant pour un taux fixe, gage de pérennité de sa situation financière.
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A quoi sert un 3ème pilier dans un financement ?
Le 3ème pilier est un cadre fiscal qui permet d’améliorer sa prévoyance dans un contexte fiscal très avantageux.
Pour certains emprunteurs, la nouvelle mensualité du crédit ne permettra plus de constituer cette épargne très avantageuse fiscalement. Pour permettre à leurs clients de bénéficier de cet avantage, les banques ont accepté de mettre en place des crédits in fine dont le capital ne sera remboursé qu’au terme, par le biais du 3ème pilier, et pour lequel le client ne paye que des intérêts.
Pour mesurer l’intérêt de ce type d’opération, il faut comparer le gain fiscal potentiel sur la durée du crédit au surcoût lié au non remboursement de la dette.
Autre avantage, certaines banques acceptent la couverture du risque décès via le 3ème pilier en lieu et place de l’assurance emprunteur.
Le cas le plus favorable est de pouvoir épargner sur son pilier, en complément de son crédit amortissable.
Depuis le 1er janvier 2011, le retrait en capital des avoirs de prévoyance (2ème et 3ème pilier A) est taxé en France.
A ce propos, vous pouvez consulter notre vidéo « Crédit immobilier et 3ème pilier »
Quelles sont les assurances minimum exigés par les banques pour un crédit ?
Les banques exigent au minimum une assurance couvrant le risque décès à hauteur de 100% du crédit. Cette couverture peut porter, ou non, sur chacun des emprunteurs. L’assurance peut aller au delà si par exemple les époux s’assurent chacun à 100%, le banquier considère son taux de couverture à 200%. Généralement, le montant de couverture est proportionnel aux revenus des emprunteurs.
Pour définir le bon niveau de couverture, il convient de se poser la bonne question :
Quelle est la part de la mensualité du crédit que je pourrais supporter en cas d’invalidité ou de disparition de mon conjoint ?
Peut-on utiliser les avoirs de mon 2ème pilier pour acheter un logement en France ?
Oui, la loi permet le retrait des avoirs du 2ème pilier pour l’acquisition de la résidence principale, sans spécificité de pays. En cas de revente du bien et avant l’âge légal de la retraite, le capital devra être reversé à la caisse de pension.
Attention, depuis le 1er Janvier 2011, le retrait en capital du 2ème pilier est soumis à un impôt en France. A ce jour, les conditions ne sont pas connues mais pourraient s’avérer élevées. Nous recommandons, si possible, d’éviter cette solution actuellement.
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Qui peut obtenir un financement en devises ?
Toute personne bénéficiant de revenus en Franc Suisse peut solliciter un financement dans la même devise.
Dans le cadre d’un couple, il suffit que l’un des deux co-emprunteurs bénéficie de revenus en Franc Suisse pour emprunter en CHF. Il est aussi possible de mixer Euro et Franc Suisse. Dans le cadre d’un investissement locatif en France, d’une SCI, le bien pourra être également financé en devises dès lors que l’emprunteur ou associé a des revenus de même monnaie.
Peut-on obtenir un financement sans apport personnel ?
Sans apport personnel, il est difficile d’obtenir un financement. Les banques acceptent de financer jusqu’à 100% du prix de vente mais demande au client d’apporter au minimum les frais de notaire et de garantie.
A quoi correspond un financement au taux Libor ?
Le taux Libor est le taux du crédit entre banques offert à la bourse de Londres (London Interbancaire Interest Offered rate).
Dans le cadre de financement frontalier, il est utilisé comme indice de référence pour les crédits à taux variable. Le Libor 3 mois est le plus utilisé, mais on peut retrouver à 6 ou 12 mois. Le taux du Libor en CHF à 3 mois est actuellement de 0.18%. Il est susceptible de fluctuations importantes.
Comment fonctionne le taux capé ?
Un taux capé est un financement à taux variable auquel est venu s’ajouter une assurance que le taux de financement ne dépassera jamais un seuil convenu au départ. Plus le cap est bas, plus le prix de la garantie est cher. Les banques proposent des financements capé de 0.5% à 2%.
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Faut-il mieux faire son financement auprès d’une banque francaise ou auprès d’une banque suisse ?
A priori, les banques françaises sont plus performantes et offrent une gamme plus large que leurs concurrents suisses. De plus, pour bénéficier du crédit d’impôt sur les intérêts du crédit lié à la résidence principale, il faut que le financement ait été octroyé par une banque de l’Union Européenne, ce qui n’est pas le cas pour les banques suisses.
Pour le financement d’une résidence secondaire, un investissement locatif, un financement sur une durée longue, les banques helvètes pourront proposer une alternative intéressante.
Pourquoi ai-je intérêt d’utiliser les services de « Mon-taux.com » ?
“Mon-taux.com” est un site internet créé dans le but de permettre aux frontaliers de comparer les offres en matière de crédit immobilier, d’assurance et d’opération de placement (assurance-vie, défiscalisation…). Grâce aux comparaisons et aux conseils de “Mon-taux.com”, les consommateurs peuvent choisir directement leurs prestataires proposant le meilleur rapport qualité prix.
4 avantages majeurs :
- Vision du marché complète (au moins 3 propositions de banques différentes)
- Gain de temps (et à tout moment) (vous évitez les démarches auprès des banques)
- Simple et gratuit (24h/24)
- Un conseil compétant et indépendant
Quel intérêt ai-je de renégocier mon crédit ?
Le crédit immobilier est la conséquence d’une acquisition immobilière et si l’on choisit avec attention le bien que l’on achète, on ne choisit pas le niveau des taux d’intérêts, d’où l’importance de choisir la meilleure solution en fonction de la période (taux fixe, taux capé…).
En cas de baisse significative des taux, il peut être pertinent de racheter son crédit, soit pour bénéficier directement d’un taux plus bas, soit pour descendre le plafond de son cap. Cette opération est souvent soumise à pénalités de remboursement anticipé, surtout en cas de changement d’établissement bancaire. Il convient d’intégrer le montant de cette pénalité ainsi que les frais de la nouvelle garantie afin de mesurer l’intérêt de l’opération.
La renégociation a du sens dans les premières années de vie du crédit, lorsque le montant de la dette est encore conséquente.
Hypothèque ou organisme de caution ? Quel est le plus intéressant ?
Si pour vous accorder un crédit immobilier la banque va s’appuyer sur vos revenus et vos fonds propres, elle vous demandera une garantie pour couvrir son crédit.
Historiquement la garantie était prise sur le bien immobilier objet du financement, à travers une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers (PPD).
Depuis une bonne dizaine d’années, on trouve sur le marché des organismes qui viendront cautionner votre banque, évitant ainsi les frais liés à l’hypothèque. Si le coût initial est tout proche de celui de l’hypothèque, les avantages de l’organisme de caution sont plus évidents à la vente du bien ou en cas de remboursement du crédit. Avec l’organisme de caution, il n’est pas nécessaire de faire une mainlevée de garantie hypothécaire ( cout de l’ordre de € 1’000.-) en cas de vente du bien ou/et en cas de remboursement du crédit, vous recevez un retour des fonds déposés auprès de l’organisme de caution. Il convient toutefois de bien se renseigner sur ce dernier point car certains organismes sont plus ou moins généreux en la matière. A noter que SOFRONTA, l’organisme de caution de la Banque Populaire des Alpes créée en collaboration avec le Groupement Transfrontalier des frontaliers est particulièrement favorable. Il faut donc privilégier l’organisme de caution, la seule exception pouvant être l’achat d’un bien existant dont vous pensez jamais vous dessaisir.
Quelle durée choisir ? 15, 20, 25 ans ?
La réponse à cette question réside d’abord dans la capacité de l’emprunteur à rembourser son crédit.
Avec la hausse des prix des logements, les durées de financement sont passées de 15 à 25 ans. Plus la durée est longue et plus vous payerez d’intérêts. Si votre budget le permet, optez pour la durée la plus courte possible. Nous constatons également ces dernières années, des choix de durée longue pour ne pas trop pénaliser le budget de la famille et maintenir une capacité d’épargne. Cette épargne pourra être utilisée pour des remboursements anticipés du crédit.
En empruntant en Franc Suisse, je prends un risque de change ?
En empruntant en Franc Suisse, le frontalier s’assure contre un risque de change. Il paiera son crédit dans la même monnaie que son salaire. En revanche, il peut être soumis au risque de change au moment de l’achat ou de la vente du bien immobilier.
Comme ce dernier est en €uro et que le crédit est en Franc Suisse, il existe des risques à ce moment charnière. Certaines banques proposent des couvertures de change au moment de l’achat. Les autres prennent une marge importante au moment de l’instruction du dossier afin de ne pas avoir de surprise à la signature chez le notaire (le montant du financement ne couvrant plus le besoin des clients).
A ce propos, vous pouvez consulter notre vidéo « Le risque de change pour les prêts en devise » :
Qu’est-ce qu’un prêt in fine ?
Le prêt in fine est un crédit dont le capital ne s’amortit qu’au terme du contrat (à la fin=in fine).
Pour s’assurer que l’emprunteur bénéficiera de la somme nécessaire au terme, la banque prend en nantissement le contrat d’assurance qui garantit ce capital au terme. Le prêt in fine est très utilisé dans le cadre de dossiers adossés à un 3ème pilier, ou dans le cadre d’un investissement locatif.
Celui-ci est plus onéreux que le crédit standard. Son intérêt réside essentiellement dans le gain fiscal qu’il procure. Il convient d’être très vigilant sur l’intérêt d’un tel financement.
PRÊT IN FINE
PRÊT AMORTISSABLE
Remboursement à échéances dégressives ou constantes ?
Les financements en Franc Suisse offrent une palette de possibilités de choix important.
Le mode d’amortissement est l’un de ces choix qui pourra être imposé par la banque.
Les échéances constantes correspondent au système classique de remboursement des crédits en France.
Le montant de la mensualité est fixe du début à la fin du crédit.
Le remboursement échéances dégressives est aussi appelé amortissement à capital constant. La part en capital est fixée sur toute la durée du financement et les intérêts sont calculés pour chaque période sur le montant du capital restant dû.
Cette formule est moins onéreuse au final mais consomme plus de trésorerie les premières années.
J’ai obtenu un financement en €uro, puis-je le transformer en Franc Suisse ?
Si vous avez contracté un crédit en €uro, il ne sera pas possible de le convertir en Francs Suisse. Vous devez le rembourser par anticipation en contractant un nouveau crédit en Franc Suisse.
Si vous pouvez réaliser une bonne opération au niveau des taux d’intérêts, il convient d’intégrer dans vos calculs le prix des pénalités de remboursement anticipé ainsi que les frais liés à la nouvelle garantie.
Comment payer mon crédit en Franc Suisse ?
Différentes solutions existent, mais elles ne sont pas forcément proposées par l’ensemble des banques.
Certaines banques françaises peuvent faire directement le prélèvement sur votre compte salaire en Suisse. La solution la plus courante est le virement en Franc Suisse sur un compte de même monnaie ouvert auprès de la banque française. Cette dernière viendra prélever sur votre compte en devise le montant nécessaire pour payer votre échéance. Même si les transactions sont assez rapides entre la France et la Suisse, il faut prévoir quelques jours pour le transfert.
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J’ai fait un crédit immobilier en Franc Suisse, mais que se passe-t-il si je perds mon emploi ?
Dans cette situation et indépendamment de la baisse de revenus, vous allez être confronté à un problème de taux de change, à savoir vous allez recevoir des revenus en €uro alors que les mensualités de votre crédit immobilier sont en francs suisses.
Il vous faudra acheter pour chaque échéance des francs suisses pour payer votre prêt. A ce stade 2 hypothèses sont envisageables :
- Soit vous recherchez activement un travail en Suisse, auquel cas il faudra acheter des francs suisses pendant la période de chômage. Il est également possible de demander à la banque de suspendre temporairement vos échéances. Cette opération a un coût (frais administratifs + report des intérêts) mais peut vous permettre de passer un cap difficile.
- Soit vous décidez de tourner définitivement le dos à la Suisse, et il convient alors de convertir votre crédit immobilier de Franc Suisse en Euro. Cette opération s’accompagne de frais administratifs au niveau de la banque et il faut souvent revoir les garanties, surtout si la garantie est une hypothèque. N’hésitez pas à comparer la proposition de votre banque à ce que pourra proposer la concurrence. Les conseillers de « Mon-taux.com » sont à votre disposition pour vous accompagner dans cette démarche.
Si j’emprunte en francs suisse, que se passera-t-il en cas de revente du bien ?
En cas de vente d’un bien immobilier, le notaire va contacter la banque du vendeur et demander un décompte de sommes dues à la date de la vente. La banque va établir son décompte ( capital, intérêts, frais) en francs suisses et les convertira en €uros, monnaie de la transaction. Le notaire qui, lui-même a reçu des euros de la part des acheteurs, adressera la somme demandée à la banque pour solder le crédit. Si le prêt en devise donne une certaine sécurité pour le change pendant la vie du crédit, il existe sur cette transaction un risque relativement important.
Exemple : Paul et Valérie Genevois ont acquis en 2007, un appartement à Annemasse pour € 250’000.- Ne disposant d’aucun apport, ils ont emprunté l’intégralité de la somme en francs suisses, alors que le taux de change est à 1.60, soit CHF 400’000.-. En Aout 2010, la famille Genevois s’est agrandie avec l’arrivée de jumeaux, Tanguy et Benjamin. Ils souhaitent revendre leur logement, devenu étroit, pour une petite maison.
L’agence immobilière a évalué leur appartement à € 260’000.-. Le montant du capital restant dû sur leur appartement est de CHF 370’410.- avec un cours de change à 1.32, correspondant à € 280’613.- … Les Genevois sont condamnés à patienter le temps que le change soit moins défavorable.