L’immobilier est l’investissement préféré des Français, les frontaliers adorent ! 75 % d’entre eux sont propriétaires de leur résidence principale qui constitue la pierre angulaire de leur patrimoine. Le dynamisme économique de la zone frontalière porté par la force du franc a dopé la construction de nombreux logements, mais également fait grimper les tarifs. Les prix des logements rendent chaque m2 très précieux.
Acheter sa résidence principale/ Devenir propriétaire
3 frontaliers sur 4 sont propriétaires de leur logement alors que pour le reste de la France ce ratio est de 3 sur 5. Comment expliquer cet écart ?
Les explications sont multiples, mais notamment :
- les frontaliers disposent d’un niveau de revenu supérieur, ce qui permet à un plus grand nombre de devenir propriétaire;
- le marché de l’immobilier à la frontière est très dynamique, la revente est donc relativement aisée;
- le montant des loyers est élevé. Pour la même charge mensuelle, il est avantageux pour un frontalier d’emprunter pour accéder à la propriété
- les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont bas. Avec le prêt en devise, le frontalier a pu profiter de coût de crédit très favorable.
Pour autant, faut-il encore acheter sa résidence principale vu le niveau des prix ? La réponse dépend de la situation de chacun, mais pour celui ou celle qui envisage de travailler en Suisse sur le long terme, il pourra compter sur les arguments précités pour se lancer dans l’acquisition de son logement.
Acheter dans l’ancien, le neuf, faire construire, quelles différences ?
L’achat d’un bien immobilier se fait souvent sur l’effet d’un coup de cœur. Pour autant, acheter une maison de caractère, un appartement sur plan ou faire construire une maison contemporaine ne se déroule pas de la même manière, avec dans chaque situation des avantages et des inconvénients.
Acheter un bien existant :
- Le bien est disponible immédiatement ( vous pouvez économiser jusqu’à 18 mois de loyer par rapport à un logement sur plan ).
- Les prix sont légèrement inférieurs au prix du neuf
- frais de notaire d’environ 7,5 % du prix d’achat
- obligation de faire des travaux de déco pour personnaliser votre cadre de vie
Les sites internet d’annonces immobilières regorgent d’annonces de professionnels et de particuliers. Si la vente directe via le propriétaire peut permettre “d’économiser” la commission de l’agence, un bien présenté par un agent immobilier offrira de meilleures garanties en terme de prix, mais surtout d’un point de vue de la réglementation ( diagnostics obligatoires, PV copro, servitude, etc.. ). Pour gagner du temps, vous pourrez faire appel à un chasseur immobilier qui, après avoir pris connaissance de vos critères de recherche et votre budget, sélectionnera des biens qui vous correspondent le mieux.
Acheter sur plan (VEFA):
- Possibilité de choisir l’emplacement, l’aménagement intérieur
- Frais de notaire réduit (autour de 3%)
- Performance énergétique du bâtiment
- Financement avec prêt à taux zéro possible
- Délais d’attente pour la livraison
- Risque de malfaçon
- Prix au m2 élevé
Les sites immobiliers offrent des pages dédiées aux promoteurs afin de promouvoir leurs programmes en projet ou en cours. Pour simplifier les démarches des acquéreurs, des sociétés de conseil en immobilier regroupent l’ensemble des programmes neufs d’un territoire et offrent un service d’accompagnement global articulé autour du recueil de besoins des acquéreurs et de calcul du budget, pour présenter en 1 seul rendez-vous l’ensemble de logements neufs disponibles correspondant à vos critères de recherche.
Construire :
- Choix du terrain, du style architectural (dans les limites des autorisations locales), de l’aménagement intérieur
- Frais de notaire 7,5% uniquement sur le prix du terrain
- Possibilité de Prêt à Taux Zéro
- délais de livraison
- suivi du chantier et de la qualité des travaux
- rareté des terrains constructibles à la frontière
Le terrain constructible est devenu rare donc plus cher sur toute la zone frontalière, rendant les recherches difficiles. Pour la construction, le plus facile est de passer par un constructeur qui, à travers un CCMI (Contrat de Construction de Maison individuelle), bâtira pour vous la maison de vos rêves selon des plans et des spécifications techniques définies, à un prix défini et des délais définis. Les constructeurs disposent souvent d’adresses de terrains disponibles pour leurs clients.
Pour bien vendre sa maison ou son appartement
Internet offre la possibilité de vendre seul et à moindre coût son logement. Entre les sites d’annonce gratuits et ceux permettant l’évaluation du bien, il est tout à fait possible de se débrouiller seul. Pourtant, 70% des particuliers passent par une agence immobilière pour céder leur logement : pourquoi ? Pour avoir une estimation fiable du prix de vente, pour gérer les appels et organiser les visites, pour vérifier la solvabilité des acheteurs ainsi que pour la diffusion des annonces. Un bon agent immobilier est un commercial qui va mettre en valeur votre logement pour en tirer le meilleur tarif, sa commission en dépend.
L’investissement locatif pour un frontalier
Acheter un logement pour le louer représente une bonne solution pour se constituer un patrimoine et sécuriser son avenir. Vous serez propriétaires d’un bien immobilier qui devrait prendre de la valeur dans le temps et dont le financement est assuré pour toute ou en partie par un locataire. Pour autant, il s’agit d’un investissement significatif dont l’aspect fiscal est particulièrement important pour un travailleur frontalier.
Un frontalier imposé à la source en Suisse, n’aura pas forcément intérêt à investir dans un cadre fiscal générant des réductions d’impôt en France ( type Loi Pinel par exemple ) et devra mesurer l’impact des revenus fonciers sur son Revenu Fiscal de Référence ( RFR pour le calcul de la CMU ) et la possibilité d’opter pour le statut de quasi-résident ( en l’état 90% des revenus doivent provenir de Suisse ). Celui ou celle qui travaille en Suisse, mais dont les revenus sont imposés sur France, pourra s’intéresser aux solutions défiscalisantes tout en restant vigilant sur l’impact au niveau RFR, base de calcul de la CMU.
Pour les situations fiscales complexes, l’intervention d’un avocat fiscaliste peut être déterminante pour mesurer l’impact fiscal. Le conseiller en gestion de patrimoine pourra également aborder cet aspect et proposer des solutions adaptées ( Loi Pinel, Malraux, Girardin, SCPI, démembrement de propriété, colocation, etc.).
Travailler en Suisse et financer un logement en France
Depuis de nombreuses années, les banques de la zone frontalière ont su répondre à la demande des frontaliers en apportant des solutions de financement tant en franc suisse qu’en euro. Si les conditions se sont durcies au fil des années, le crédit immobilier continue d’être pour les établissements bancaires, le point d’entrée pour l’acquisition de nouveaux clients. La négociation des taux, mais aussi de l’assurance du prêt, demeure d’actualités, mais est rendue complexe par le choix de la monnaie du financement euro ou franc suisse. L’intervention d’ un courtier en crédit permet de faire de belles économies en la matière et simplifie le traitement du dossier à l’heure où les banques de la zone frontalière souffrent d’un manque de main-d’œuvre et d’expérience.
- Acheter sa résidence principale
- Devenir propriétaire d’un logement neuf, existant ou construire ?
- Locatif et frontalier, attention à la fiscalité
- Financer un bien immobilier