04/01/2019 – Taux de change, immobilier : qu’est-ce qui attend les frontaliers en 2019 ?

Après 2 semaines consacrées à célébrer Noël et le réveillon du 31, nous voici de retour pour une nouvelle année que nous vous souhaitons heureuse et remplie de nombreux projets. A l’aube de 2019 et donc à l’heure des voeux, essayons de tirer les grands lignes de ce qui pourrait attendre les frontaliers tant au niveau de l’évolution du taux de change que de l’immobilier. BONNE ANNEE !

Taux de change, immobilier : qu’est-ce qui attend les frontaliers en 2019 ?

Pour le change, c’est l’euro qui à la main

 

Et la banque nationale Suisse est bien placée pour le savoir, car elle aimerait sortir des taux d’intérêts négatifs qu’elle a dû introduire en 2015 après l’abandon du cours plancher. Le franc suisse demeure une valeur refuge dont l’évolution est fortement dépendantes des événements politico-économiques des autres puissances de ce monde. Si elle a revu à la baisse ses prévisions de croissance, la Suisse conserve de solides fondamentaux et donc un fort pouvoir d’attraction particulièrement apprécié en cas de turbulence. La question est donc plutôt de savoir comment va évoluer la zone euro dans les prochains mois. En la matière les prévisions pour 2019 sont plutôt rassurantes malgré un léger ralentissement de la croissance mais un taux chômage de la zone euro qui devrait passer sous le seuil des 8%. L’euro devrait donc prendre un peu de force par rapport au franc mais de nombreux événements politiques ( Brexit, problème migratoire, départ de Merkel, guerre commerciale avec les USA etc…) pèseront sur la tendance, amenant de la volatilité et donc des opportunités à saisir pour fixer un bon taux de change.

 

Immobilier, pas de hausse de taux avant l’été… en tout cas !

 

Les propos des banquiers centraux européens et suisses, sont très clairs : compte tenu du ralentissement constaté en fin d’année 2018, ils n’envisagent pas de hausse de taux avant cet été, en tout cas. La capacité d’achat des frontaliers ne devrait donc pas être affectée et il est encore temps pour ceux qui ne l’aurait encore pas fait de renégocier son crédit.

2019 sera marqué par l’entrée en fonction du CEVA qui devrait considérablement chambouler les modes de déplacement transfrontaliers et stimuler le marché immobilier sur les secteurs les plus impactés. De nombreux logements vont encore sortir de terre en 2019.  Portés par la demande locale et la dynamique des investissement Pinel, les promoteurs mettront sur le marché de nombreux logements neufs. Comme l’an passé, cela influera sur la valeur des logements anciens, offrant des opportunités sur des biens récents en seconde main. L’évolution des prix étant fortement influencée par la proximité avec les axes de transport en commun, la mise en service des nouveaux moyens ( CEVA, bus à Haut niveau de service) pourrait faire grimper les tarifs.

Des taux d’intérêts bas,  un cours de change euro/chf sous 1,20, un marché de l’emploi solide, la zone frontalière devrait rester dynamique. . Et comme dans le même on voit revenir des genevois s’installer en France, le marché de l’immobilier devrait bien se tenir en 2019.

 


30/10/2018 – L’euro va-t-il repasser sous 1,13 ?

Entre les inquiétudes autour du budget italien, un Brexit dont l’issue se rapproche sans compromis et c’est maintenant un des poids lourd qui chancelle après le résultats des élections en Allemagne et le départ programmé d’Angela Merckel. Toutes ces incertitudes au sein de la zone euro vont peser sur le cours euro/chf et pourrait le ramener vers 1,13..

Le budget italien est plus que jamais dans l’incertitude. Si la coalition au pouvoir dispose d’un délai jusqu’au 13 novembre pour revoir sa copie, elle semble déterminée à maintenir son projet de relance de la croissance en laissant déraper son déficit. Côté Brexit, l’échéance approche et les négociations achoppent toujours sur le problème de la frontière irlandaise. Enfin en Allemagne, après 2 défaites consécutives aux dernières élections, les partis de la collation au pouvoir n’arrive plus à convaincre entraînant le départ à terme d’Angela Merckel, accentuant le trouble autour de la zone euro et son avenir.

Les inquiétudes sont donc importantes et les perspectives plutôt négatives autour de l’euro. Dans ces conditions le franc suisse devrait reprendre de la valeur, pour le plus grand bonheur des frontaliers !

 

 

Faut-il bloquer son taux de change ?

 

Pour se protéger de la fluctuation des cours de change, les établissements financiers proposent ce que l’on appelle des couvertures à terme. Cela permet à l’utilisateur de fixer un taux de change, en l’occurrence celui du moment de la souscription, pour une période pouvant aller jusqu’à plusieurs mois. L’utilisation de ce type de solution visant avant tout à sécuriser son budget.

Jusqu’à récemment cette solution n’était proposée que par les établissements bancaires de la zone frontalière, dans un cadre très rigide : un somme fixe par mois à une date fixe.

 

 

 

Une solution plus souple pour sécuriser son budget

 

Dans le contexte actuel, les solutions proposées par les banques ne sont pas vraiment pertinent. Pourtant, avec la solution Change-privé le frontalier a maintenant la possibilité de sécuriser chaque mois son taux change. Nous proposons une couverture de change pour une enveloppe de franc suisse sur un période définie. Chaque mois, pour rapatrier votre salaire, selon le cours, vous optez librement pour le change du jour ou celui que vous avez réservé ! Vous êtes ainsi certain d’être gagnant. Vous aurez pour contrainte de transférer la somme totale réservée pendant la période définie et de faire un dépôt de garantie pouvant aller jusqu’à 10% de la somme.


3/10/2018 – L’Italie secoue l’euro

Depuis quelques jours, l’évolution du cours euro/chf ressemble à une montagne russe dont le principal facteur d’influence est l’Italie. Après avoir défié l’Europe sur l’immigration, puis au niveau budgétaire, le gouvernement de la péninsule revient ce matin sur ses prévisions de déficit. Au lieu des 2,4% annoncés la semaine passée, les objectifs déficitaires sont ramenés à 2,2% pour 2019 et 2% pour pour 2020. Compte tenu de la hauteur de la dette italienne ( plus de 130% du Produit Intérieur Brut) et du poids économique que représente l’Italie en Europe, cette annonce porte la monnaie unique. Face à un franc suisse dont BNS a revu les prévisions de croissance à la baisse, le cours euro/chf s’oriente résolument à la hausse et pourrait rapidement revenir vers 1,15. A noter que le marché est extrêmement volatile et que toute nouvelle annonce concernant l’Italie à des répercussions immédiates à la hausse comme à la baisse.

Dans un marché qui enregistre d’importantes et rapides fluctuations, les frontaliers peuvent avoir du mal à saisir les meilleures opportunités pour rapatrier leurs francs suisses en changeant en direct. Change-privé propose maintenant des solutions permettant de sécuriser ces opérations et donc votre budget.

 

Vous disposez d’un capital à changer

 

Si vous possédez un capital que vous devez convertir en euro ou en franc suisse dans les prochaines semaines, vous avez la possibilité de mettre en place une ou plusieurs réservations de change. Avec la volatilité actuelle, si vous voulez être certain de bénéficier d’un cours, vous pouvez transmettre un ordre qui sera exécuté uniquement si le cours est atteint. Exemple : Paul Genevois doit transférer 100’000 .- CHF pour l’achat de sa résidence secondaire à Chamonix. Pour sécuriser son transfert, il peut donner un ordre de changer 50’000 .- CHF si le cours atteint à nouveau 1,1380 et un second de 50’000.- CHF si le cours revient à 1,135. Les ordres sont exécutés seulement et seulement si le cours euro/chf touche ce niveau. Il reçoit alors un mail d’exécution et n’a plus qu’à envoyer ses francs suisses.

 

Vous voulez sécurisez vos revenus futurs

 

Le cours étant orienté à la hausse, certains frontaliers voudraient se protéger en réservant un cours pour les salaires qu’ils toucheront dans les prochains mois. Il est maintenant possible de mettre en place une couverture de change beaucoup plus souple que ce qui est proposé sur le marché. Prenons l’exemple de Jean Frontalier qui rapatrie chaque année 60’000.- CHF. Il souhaite sécuriser son taux de change sans renoncer à une possible envolée du franc suisse. En optant pour une couverture de change de 30’000 .- CHF dès que le cours touche 1,1380, il s’assure un revenu minimum en euro pour les 12 prochains mois pour une partie de son salaire. Chaque mois, au moment de faire son transfert il pourra opter pour le cours en direct s’il est meilleur que 1,1380 ou le cours qu’il a bloqué, c’est très simple et très souple. Les seules contraintes, transférer 30’000.- CHF dans les 12 mois (en 1, 3,5 ou 12 fois) et faire un dépôt auprès du prestataire de 10% du montant réservé.

 

Ces nouveaux services sont proposés dans le cadre de Change-Privé.com et sont actuellement proposés gratuitement dans le cadre du lancement de ce nouveau site.

 

 

 

 

 

 

 


01/10/2018 – Un nouveau service de change pour les frontaliers

8 ans après son lancement, Mon-taux.com propose une solution de change pour les frontaliers : change-privé.com. Je vous propose de découvrir cette nouvelle activité et vous explique les motivations et les objectifs d’un site qui se veut novateur mais surtout source de revenus supplémentaires pour les frontaliers. 

change-prive


Pourquoi proposer un nouveau service de change et surtout pour quoi faire ?

Pour passer de l’information à l’action !  En 2010, quand nous avons lancé le site Mon-taux.com, nous souhaitions offrir aux frontaliers la possibilité de changer leur salaire dans les meilleures conditions. Pour atteindre cet objectif, nous avons mis en place :

  • un accès sur le cours euro/chf en direct des marchés
  • un comparatif des taux des principaux bureaux de change à Genève
  • une analyse et une explication des fluctuations du cours

Les débuts ont été “sportifs” car à l’époque, aucun bureau de change ne communiquait ses conditions sur internet. Ce n’est que quelques années plus tard que Migros Change a lancé un site et affiché ses conditions.

Depuis cette époque, l’offre en terme de change a bien évolué avec l’arrivée d’opérateurs en ligne locaux ( B-Sharpe, Telexoo etc…) mais aussi des acteurs internationaux. Mais il nous semblait qu’une dimension importante n’était pas traitée par ces prestataires : la notion de timing. Faire un virement de francs suisses vers un compte en France n’est pas difficile, ce qui est compliqué, c’est le taux de change qui évolue constamment.

En quoi change-privé va-t-il répondre à ces variations de change ?

Nous nous sommes rendus compte qu’un frontalier avait plus à gagner sur son change en choisissant le bon moment plutôt que l’agent de change (Banque, bureau de change). Le cours euro/chf évoluant constamment tout au long de la journée, vous aurez forcément plus d’euros sur votre compte si vous pouvez fixer votre change au moment qui vous semble le plus favorable. Cet élément est plus influant que le choix de l’opérateur de change  qui pratiquera la plus petite marge. C’est l’idée forte de change-privé.com qui propose d’avantage d’informations mais surtout des services uniques comme la possibilité de réserver un cours de change.

Nous pourrions réserver un cours de change à l’avance ? 

Exactement, et c’est très simple. Depuis l’abandon du cours plancher en 2015, le cours euro/chf est soumis à nouveau à de la volatilité. Nous avons constaté à travers le nombre de visites sur notre site Mon-taux.com que les frontaliers étaient particulièrement attentifs à l’évolution du cours lorsque le franc suisse montait, avec le raisonnement “ si le cours atteint 1,125, je change !”. Le problème c’est qu’entre le moment où le frontalier passe son virement depuis sa banque suisse et le moment où la banque française fait le change, le cours n’a plus rien à voir avec celui espéré. Parfois, c’est un peu mieux, mais souvent c’est très décevant. La nouveauté, c’est de proposer aux utilisateurs inscrits sur la plateforme de réserver, pour une période définie, un cours de change pour une somme déterminée . En ce moment, le cours flirte avec les 1,13 et vous souhaitez profiter d’un prochain pic à la hausse du franc suisse pour rapatrier une somme importante. Sur un simple appel téléphonique, nous enregistrons votre ordre ” changer 10’000.- chf en euro si le cours atteint 1,125″ valable jusqu’au 15 Octobre. Si le cours est atteint, nous exécutons votre ordre et vous recevez un message de confirmation avec les informations de la transaction. Vous n’avez plus qu’à nous transférer vos francs suisses et nous créditerons votre compte en euro à réception. Si le cours n’est pas atteint, l’ordre est annulé.

Facturez-vous des frais ou faut-il payer un abonnement pour en bénéficier ?

Absolument pas, notre service est complètement gratuit. Nous prélevons une petite marge sur l’opération de change, mais nous ne prenons aucun frais et ce quelque soit le montant.

Pour offrir plus de service que vos concurrents et sans frais, vous devez avoir une plus grosse marge, donc un moins bon cours de change que vos concurrents ?

Non, nous sommes même l’un des mieux placés sur le marché. Au démarrage du projet, nous étions conscients qu’il fallait être sûr et compétitif pour gagner des parts de marché. Après avoir exploré différentes pistes, nous avons fait le choix de collaborer avec un gros acteur du marché capable de nous apporter les conditions financières compétitives et les services adaptés aux frontaliers. Nous avons donc signé un partenariat avec la société Rationalfx, basée à Londres, qui traite plus de 8 Milliards de change par an et qui est régulée par la FCA ( l’autorité des services financiers du Royaume Uni). Grâce à cette alliance, nous avons considérablement réduit les frais de développement informatique, mais surtout nous pouvons profiter des importants volumes de change traités au niveau mondial par Rationalfx ce qui nous permet d’avoir des coûts de traitement très bas. Enfin, plutôt que d’investir dans la publicité, nous avons fait le choix d’en faire profiter nos utilisateurs en baissant au maximum nos marges. Au final, change-privé.com est l’un des mieux placés en terme de conditions et le seul à proposer des services permettant de choisir son taux de change.

Pourquoi les frontaliers auraient intérêts à utiliser change-privé.com ?

Pour avoir plus d’euro ! Nous estimons qu’entre le gain sur les conditions de change et la possibilité de pouvoir choisir son taux de change, cela peut représenter un gain jusqu’à 5% des montants transférés, par rapport à rapatriement par virement bancaire. Pour un frontalier qui rapatrie 60’000.- CHF par année, cela peut représenter un bénéfice jusqu’à 3’000.- CHF. Un bon argument pour reprendre la main sur son change.


3/08/2018 – Le franc suisse au plus haut depuis 6 mois

Le euro/chf s’envole à 1,1508 ce vendredi après-midi, soit le cours le plus haut depuis le mois de février 2018. Le seuil symbolique des 1,15 pourrait être franchi prochainement et entraînera une hausse encore plus importante de la monnaie helvétique. Comment peut-on l’expliquer ce retour en grâce du franc suisse ? Est-ce l’euro qui plonge ? Quelques unes de nos explications.

Côté franc suisse, cela ne va certainement pas plaire à la Banque Nationale Suisse dont la politique est orientée en faveur d’une baisse de la monnaie nationale. Mais les indicateurs de la croissance de l’activité manufacturière suisse, portée par l’horlogerie, sont meilleurs que prévus. Cela a eu pour effet de booster le cours du franc suisse, l’effet valeur refuge ayant accentué encore la tendance.

 

Car côté euro, les indicateurs laissent entrevoir les uns après les autres des signes de ralentissement de la croissance européenne. L’effet de la guerre commerciale lancée par Trump commence à inquiéter d’autant que l’Europe reste avec des gros dossiers à régler en interne, comme la politique migratoire et le niveau d’endettement de certains pays.

 

Une autre manière de gérer votre rapatriement de salaire

 

Comme annoncé depuis quelques semaines, nous allons bientôt pouvoir proposer une nouvelle alternative pour faire votre change. Nous sommes dans la partie d’intégration des interfaces avec notre partenaire et espérons pouvoir démarrer avec quelques clients d’ici le mois de septembre. N’hésitez à vous inscrire pour être les premiers informés du démarrage. A noter que nous ne ferons aucune publicité (affichage, google et autres) pour ce service afin de pouvoir vous offrir le meilleur taux de change possible. Plutôt que d’investir dans la publicité, nous avons fait le choix de négocier des marges très basses au profit de nos utilisateurs. Nous fonctionnerons donc uniquement sur parrainage et recommandation.


02/08/2018 – Ils ont gagné 29’299 euros !

 

29’299 € ! C’est l’économie que nous avons permis de gagner sur un financement de 315’000 € sur 25 ans pour une première acquisition. Je garde toujours en tête une phrase récurrente l’un de mes anciens “boss” : a quoi sert le service que tu proposes à tes clients ? En quoi es-tu utile à tes utilisateurs ? Ce chiffre illustre une partie de la réponse. Voyons comment nous en sommes arrivés là.

Profil des emprunteurs : Jeune couple, Mr, paysagiste, travaille sur France et sa compagne, frontalière depuis moins d’1 an, travaille dans un bureau d’étude à Genève.

 

Leur projet : acheter leur premier appartement sur plan ( Vente en Etat Futur d’Achèvement VEFA) à quelques kilomètres de la frontière. Prix de l’appartement : 315’000 €.

 

Au niveau apport : Pour ce projet, les clients ont en apport personnel de 18’000 €, soit le montant global des frais et de quoi s’offrir une cuisine.

 

Proposition de leur banque :  Leur première démarche a été de contacter leur banque. S’agissant d’un premier achat et d’un logement neuf, ils peuvent prétendre à un prêt à taux zéro (PTZ) mais ne retiennent pas l’idée du prêt en devise. La proposition de financement étant un peu  complexe (Prêt à Taux Zéro, Prêt spécial primo-accédant, Prêt habitat classique avec des durées différentes de remboursement), nous l’avons synthétisée comme suit : 

 

Mensualité 

coût des frais*

coût des intérêts

coût de l’assurance

coût total

1’205 €

4’120 €

46’993 €

43’818 €

94’391 €

 * Frais de garantie, frais de dossier

Sur recommandation d’un proche, ils nous ont contacté. Afin de ne pas leur faire perdre de temps, nous leur avons demandé de nous faire parvenir par email la proposition de leur banque pour voir si nous pouvions envisager de trouver mieux. Bingo ! Notre analyse fait  rapidement ressortir 2 autres banques susceptibles de proposer un meilleur taux et une assurance emprunteur moins chère avec des garanties équivalentes.

 Après nous avoir transmis par mail leur dossier et validé  notre mandat de recherche en financement directement en ligne, nous entamons les négociations avec les banques !

3 banques sont donc intéressées par le profil des clients (dont leur banque ;-) ))) et prêtent à discuter leurs conditions pour financer ce projet.  

4 jours pour faire le tour des banques

Après 4 jours de négociation avec les établissements bancaires, nous organisons un rendez-vous dans nos bureaux afin de leur présenter 3 propositions de financement. Les clients retiennent logiquement la proposition de leur banque, qui a accepté de revoir ses conditions de taux et d’assurance ( ce qui n’est pas toujours le cas).  Ils vont réaliser une économie de plus de 100 € pendant 25 ans !

Le détails de que le conseiller à obtenu et le pourcentage de variation par rapport à leur proposition initiale :

 

Mensualité

coût des frais*

coût des intérêts

coût de l’assurance

coût total

1’098 €

4’331 €

41’774 €

18’987 €

65’092 €

– 9%

+5%

-11%

-57%

-31.5%

* Frais de garantie, frais de dossier

Au final, et en tenant compte de notre honoraires de 750 €,  le coût total du crédit baisse de 31%, soit une économie de 29’299 euros. Belle opération ! 


20/07/2018 – Financement sans apport, âge de fin de prêt 95 ans…

Prêt en devise, prêt en euro, prêt réglementé, la gamme des solutions de financement mis à disposition par les réseaux bancaires de proximité permettent de couvrir en grande partie les besoins des candidats à l’accession à la propriété. Il n’en demeure pas moins que certains profils, ou certaines situations plus complexes, la concrétisation d’un achat immobilier était jusqu’alors impossible. Peut-on trouver un crédit pour un financement à 110% ? Reprendre un encours de crédit personnel pour investir dans un logement ?  Obtenir un financement au quand on plus de 65 ans ?  Nous avons maintenant une solution originale et innovante qui nous permet de couvrir une plus grande partie des besoins des emprunteurs.

Les séniors : âge de fin de prêt 95 ans et sans assurance emprunteur.

 

Paul à 72 ans, veuf, perçoit une retraite de 3500.- CHF. Propriétaire de sa résidence principale à Thonon qu’il souhaite conserver, il veut acheter un T2 à Annecy pour se rapprocher de sa fille. Pour ce pied à terre, qui ne sera considéré comme une résidence secondaire, Paul a pu obtenir un financement de 180’000.- € sur 15 ans au taux de 1,50%. Pour ce crédit et ne s’agissant pas sa résidence principale, la banque a accepté le dossier sans assurance emprunteur !

 

Peu d’apport: devenir propriétaire avec 3’000.- €.

 

Louise a trouvé un travail sur Genève depuis 6 mois. Avec son compagnon Aurélien, ils ont l’opportunité d’acheter un T3 à St Genis Pouilly pour 280’000.- €. Avec leur apport de 3’000.- €, nous avons pu mettre en place un financement de 302’500.- € à 1,85% sur 20 ans, soit 108% du prix d’achat.

 

Investissement locatif : Reprise de prêt consommation, financement à 107%, taux d’endettement 39%

 

Mathias et Virginie, 2 enfants, ont construit leur maison il y a 4 ans à Cranves-Sales.

 

Salaire : 7’700.- € par mois

Prêt en cours sur la maison : 2’500.- CHF/mois

Prêt voiture : 750 €/mois capital restant dû 18’000.-€

Taux d’endettement actuel : 35%

 

Projet : Pour préparer la retraite, ils envisagent l’achat d’un appartement en VEFA à Saint Julien en Genevois à 230’000 €. Ils disposent d’un apport personnel de 10’000.- €

 

Position des banques de réseau : Refus, taux d’endettement trop important.

 

Solution : Nous pourrons mettre un prêt immobilier de 248’000.- € sur 25 ans à 1,85% dont une partie pour solder le crédit voiture. De plus, les clients n’ont pas eu à changer de banque et ont conservé le prêt en cours sur leur résidence principale.

 

Conclusion 

A travers ces quelques illustrations, vous constatez qu’il est encore possible d’innover en terme de crédit immobilier. Cette solution résolument novatrice, réservée aux résidents, ouvre de nouvelles perspectives pour investir dans l’immobilier, pendant que les taux d’intérêts sont encore bas…..

 


13/07/2018 – Une pluie d’étoile illumine Mon-taux.com

Je n’anticipe pas ici sur une deuxième étoile pour l’équipe de France de football, je n’évoque pas non plus le magnifique ciel étoilé de la nuit dernière, mais je voulais vous parler de l’évaluation de la qualité du service assuré par les collaborateurs Mon-taux.com.

L’innovation, l’indépendance, l’équité et la qualité sont les valeurs sur lesquelles j’ai souhaité construire Mon-taux.com en 2010. 8 ans plus tard, quand je prends connaissance de l’avis de nos clients, je constate que nous sommes parfaitement en accord avec ses valeurs. Nous, car c’est le fruit du travail formidable des collaborateurs de Mon-taux.com que je souhaite mettre en avant aujourd’hui. Je veux donc dire ici un grand bravo et mes remerciements à Karine, Hikaru, Clara, Younes, Thibaut et bien évidemment Sandrine pour la qualité de leur travail au quotidien.

 

Dans un monde où le digital prend chaque jour une place de plus en plus importante, ces témoignages me confortent dans l’idée que le contact humain joue un rôle déterminant pour assurer un service de qualité. La proximité avec nos interlocuteurs dans les banques, l’expertise acquise sur les spécificités des frontaliers et l’engagement de nos conseillers aux côtés de nos clients ( quand ça va bien mais surtout quand cela devient compliqué), sont les clés de la réussite de notre service.

 

Le métier de courtier en crédit n’avait pas forcément une bonne image mais je suis convaincu que, pour ces nouveaux propriétaires, l’expérience Mon-taux.com dans leur parcours d’achat immobilier, contribue à faire évoluer la perception de notre métier. Dans le cadre complexe d’un prêt en devise et  sur un territoire ( Chablais, Pays-de-Gex, Genevois) ou les compétences des conseillers bancaires sont très disparates, la contribution d’un courtier en crédit de qualité est un rouage déterminant pour que la partie financement se passe bien. C’est l’avis de nos utilisateurs.

 

Un grand MERCI à nos clients pour leur confiance et à toute l’équipe de Mon-taux.com !


05/07/2018 – Comment obtenir le meilleur taux pour son crédit immobilier en franc suisse ?

Vous êtes frontalier et vous avez décidé de devenir propriétaire de votre maison ou appartement. Vu le prix des loyers en zone frontalière, c’est assurément une bonne idée ! Et si vous avez déjà trouvé le logement, il vous faut maintenant obtenir un bon taux pour votre prêt en devise. Comment faire pour être sûr de trouver la bonne solution pour votre projet ? Quelle est la banque qui pratique le meilleur taux ? Toutes les banques se valent-elles ? Voyons ensemble les points importants qui vous permettront de devenir propriétaire dans les meilleures conditions. 

Présenter un beau dossier

Les banques accordent les meilleures conditions de financement aux emprunteurs présentant les meilleurs dossiers. Même si cela semble évident, il faut avoir en tête que disposer d’un “bon salaire “, comme celui qu’offre le statut de frontalier n’est pas suffisant en soit. Au niveau du financement, le dossier de qualité pour le banquier est celui pour lequel le risque est le plus limité. Dans cette logique, plusieurs critères sont déterminants : l’apport personnel ( 10% + frais), la stabilité professionnelle, le saut de charge ( différence entre la charge future du crédit et le loyer actuel + épargne régulière) et le reste à vivre. La banque accordera des conditions de taux d’autant plus favorables si elle a en face d’elle un client ou futur client qui offre des perspectives commerciales pour les prochaines années. Dans cette optique, le banquier va considérer votre niveau de revenu ( plus il est important plus vous offrez des perspectives pour la banque) mais également le fonctionnement des comptes. Un candidat à l’emprunt disposant d’un solide revenu mais régulièrement à découvert ou avec des rejets d’opérations, ne sera pas forcément accepté auprès de toutes les banques. Pour les étourdis, les banques regardant l’historique des 3 derniers mois de fonctionnement de compte, il faudra faire attention pendant cette période afin de produire des relevés tout beaux, tout propres. Au risque,  de ne pas obtenir le meilleur taux !

 

Faire le tour des banques

 

Face à la poussée des banques en lignes et des fintechs, les banques de réseau se livrent une guerre sans merci pour capter de nouveaux clients de qualité. Et dans cette guerre, le crédit immobilier joue un rôle important car c’est un des rare moment ou le client est prêt à changer de banque en contrepartie de conditions financières avantageuses pour leur financement. Dans ce contexte, vous constaterez que votre banque est souvent moins bien positionnée car vous êtes déjà un client….alors qu’elle fera plus d’effort pour conquérir un prospect qu’elle pourra équiper de nouveaux produits et services. Dès lors, pour espérer bénéficier du meilleur taux, vous aurez intérêt à mettre toutes les banques en concurrence. Si vous avez la patience, vous pouvez le faire vous même ou faire appel à un courtier en crédit immobilier.

 

Ne pas regarder que le taux, mais le coût total

 

Avec le niveau de taux d’intérêt que nous connaissons aujourd’hui pour un prêt en devise, regarder uniquement cet indicateur serait une erreur dans votre démarche de recherche de la meilleure solution pour votre financement. Selon le nombre d’emprunteur et l’ âge, le coût de l’assurance est souvent plus important que la somme des intérêts. Même si cela reste compliqué de changer d’assurance emprunteur pour un crédit immobilier en franc suisse, certains établissements proches de la frontière restent ouverts sur ce sujet ( en même temps c’est la loi….). Pour ce qui concerne les frais annexes à l’opération de financement ( frais de garantie, frais de dossier), s’ils ne sont pas forcément comparables, les écarts entre les uns et les autres sont beaucoup plus faibles, donc moins déterminant que le taux d’intérêt et l’assurance du crédit.

 

Le moins cher n’est pas forcément le meilleur

 

Pour illustrer mon propos sur le sujet, je vous partage un vieille adage familial “ le pas cher et toujours trop cher”, sous entendu que si le prix est bas, la qualité n’est pas forcément au rendez-vous. Cela se vérifie aussi dans le domaine du crédit immobilier et du prêt en franc suisse. D’une part du fait de la concurrence de la Suisse qui touche aussi les banques dont les meilleurs éléments franchissent aussi la frontière pour des meilleures conditions de salaire. Au même titre que bon nombre d’autres entreprises, tout secteurs d’activité confondus, les banques de la zone frontalière peinent à conserver leurs collaborateurs. Par ce fait, les conseillers en agence changent régulièrement, avec des niveaux de formation et de compétence très disparates d’une banque à l’autre. L’autre aspect concerne la spécificité du prêt en devise dans une chaîne de traitement des crédits. Sur ce point, les banques locales qui ont grandi avec les prêts devises seront plus efficaces dans leur processus de traitement que certains acteurs nationaux pour qui le marché des frontaliers représente un goutte d’eau dans leur production de crédit habitat. Malheureusement, le choix du moins disant peu parfois aboutir à des situations “baroques” avec des délais à rallonge pour obtenir les offres de prêt et des opérations qui ne vont pas au terme à défaut d’avoir obtenu le financement.


26/06/2018 – Peut-on devenir propriétaire sans apport personnel ?

Devenir propriétaire de sa résidence principale est un rêve pour beaucoup. Mais pour mener à bien son projet, le candidat à l’accession à la propriété doit trouver le financement nécessaire. Il va donc se tourner vers sa banque ou un courtier en prêt immobilier pour un crédit. Mais la banque peut-elle financer l’intégralité du projet ? Combien d’apport faut-il pour obtenir un prêt en devise ou en euro ? Peut-on compter compter sur son 2ème pilier ? Autant d’interrogation auxquelles nous tenterons d’apporter des réponses pour que votre projet immobilier devienne réalité. 

Financer les frais

 

Si à une certaine époque les banques étaient capables de financer l’intégralité d’un projet immobilier, les choses ont bien évolué depuis la crise des subprimes en 2007. Depuis cette date, le niveau d’exigence en terme d’apport personnel a augmenté portant le minima au financement des frais. Nous parlons ici des frais inhérents à l’acte d’achat à savoir:

  • les frais de notaire : +/- 7,5% pour un bien existant, 3% pour un logement neuf
  • les frais de garantie de la banque : hypothèque ou organisme de caution environ 1% du montant du prêt
  • frais de dossier bancaire/courtier : très variables mais compter entre 1500.- € et 2500.- €.

Cela représente environ 9% du prix d’achat pour un logement ancien et 4,5% pour un logement neuf. Les emprunteurs devront pouvoir justifier de cette somme au moment de la demande de financement, à travers des relevés de comptes, acte de donation …..

L’apport du 2ème pilier, c’est pas pour les frais

Les frontaliers ont la possibilité d’utiliser une partie de leur prévoyance professionnelle pour financer leur résidence principale en France. Pour retirer le 2ème pilier, il faut que le capital soit supérieur à 20’000.- CHF . Un impôt est prélevé à la source ( compter environ 4% sur Genève) qui pourra être récupéré après avoir justifié d’avoir été imposé en France au taux de 6,75%. Les fonds sont transférés directement par la caisse de pension chez le notaire et doivent servir à financer le bien immobilier uniquement. C’est à dire pas les frais. Jusqu’à récemment, certains banques de la zone frontalière acceptaient de financer les frais ce qui permettait de trouver une solution pour les emprunteurs n’ayant que pour unique apport leur 2ème pilier. Les établissements de crédit  ont revu leur position et cela rend, depuis quelques mois,  l’opération de financement uniquement avec des fonds provenant de la LPP beaucoup plus compliquée. Dernièrement, une caisse de  pension a accepté l’affectation des fonds de prévoyance au paiement des frais. Les caisses de prévoyance en Suisse ayant toute leur propre règlement, il est important, dès lors que vous envisagez d’utiliser votre LPP pour votre achat immobilier, de vous rapprocher des gestionnaires de votre caisse afin de connaître la procédure pour libérer les fonds. Faites le très en amont dans votre démarche car les délais peuvent être longs, très longs.

 

Un financement à 110% : c’est encore possible !

Comme évoqué, le niveau d’apport usuel minimal est le montant des frais.

Nous distinguerons ici les prêts en franc suisse des prêts en euro. 

  • Prêt en devise : Dans la grande majorité des banques, l’apport minimum est de 10% du montant du prix d’achat + les frais. Quelques acteurs régionaux acceptent encore un financement à 100% notamment pour les moins de 35 ans.
  • Prêt en euro : Les banques de la zone frontalière acceptent des financements à 100% voir 102% pour des jeunes. Certains acteurs spécialisés sont susceptibles de mettre en place des financements jusqu’à 110% du prix d’achat avec des conditions de taux tout à fait acceptable ( taux fixe 1,60% sur 15 ans en Juin 2018).

 

L’apport personnel est un élément déterminant dans l’obtention d’un crédit immobilier et il favorise la négociation de meilleures conditions de financement. Si votre apport est limité, il existe malgré tout des solutions qui vont vous permettre de devenir propriétaire et surtout d’économiser de payer un loyer !