13/07/2018 – Une pluie d’étoile illumine Mon-taux.com

Je n’anticipe pas ici sur une deuxième étoile pour l’équipe de France de football, je n’évoque pas non plus le magnifique ciel étoilé de la nuit dernière, mais je voulais vous parler de l’évaluation de la qualité du service assuré par les collaborateurs Mon-taux.com.


06/04/2018 – Baisse du franc suisse : faut-il encore opter pour un prêt en devise ?

Après avoir longtemps flirté autour de 1,05 le cours euro/chf se stabilise depuis plusieurs semaines autour de 1,17. Les perspectives économiques favorables de la zone euro pourraient à terme amener le franc suisse à 1,20 voir 1,25 pour 1 euro. Au moment de devenir propriétaire, le frontalier va devoir s’interroger sur la monnaie de son crédit immobilier. Faut-il choisir un financement en euro ? Le prêt en devise est-il toujours aussi intéressant ? Voyons pourquoi contracter un prêt en franc suisse pour un frontalier demeure une alternative à explorer. Lire la suite


23/03/2018 – Emprunter ou renégocier son crédit immobilier avant la hausse des taux

En terme de crédit immobilier, l’année 2017 restera une année record au niveau des taux d’intérêts, et cela, que ce soit pour les financements en euro ou les prêts en devise. Après un trimestre d’activité en 2018, nous notons que les taux proposés par les banques ont tendance à légèrement remonter. Même si pour le moment ni la Banque Centrale Européenne, ni la Banque Nationale Suisse n’ont bougé, la hausse graduelle des taux d’intérêts aux USA ,conjuguée à l’amélioration des principales économies mondiales font repartir les taux d’intérêt à la hausse. Il s’agit d’une tendance lourde qui devrait s’installer progressivement sur les prochains mois. D’autre part, il ne faut pas exclure une possible révision à la hausse des marges des banques pour compenser le manque à gagner sur l’assurance de prêt.. Lire la suite


09/02/2018 – Les 3 questions indispensables avant de changer l’assurance emprunteur de votre prêt en devise

Le 12 Janvier 2018, le Conseil Constitutionnel a validé la possibilité de résiliation annuelle de l’assurance emprunteur par le biais de la loi SAPIN II. Cela signifie que les emprunteurs peuvent, à chaque date anniversaire de leur prêt, renégocier leur assurance emprunteur avec leur banque ou leur compagnie d’assurance. Cette modification de la loi permet de faire entrer un peu de concurrence dans cet aspect important du coût d’un crédit immobilier (qui était jusque là chasse gardée des banques). Dans la pratique les choses ne sont pas si simples surtout dans le cadre d’un crédit immobilier en franc suisse. Avant de vous engager dans ces démarches, voici les 3 étapes indispensables .. Lire la suite


30/01/2018 – Renégocier son crédit immobilier

Comme l’annonce un grand nombre d’analyste et de journaliste, nous connaissons actuellement une période de taux bas historique. On s’attend à une remontée prochaine des taux d’intérêts qui devrait arriver dans un futur assez proche. C’est donc le le moment de prendre le temps de revoir le financement de son bien. Il existe entre autre 3 situations où le rachat peut permettre à l’emprunteur d’économiser de l’argent .. lire la suite


15/09/2017 – Baisse du franc suisse, une bonne nouvelle pour renégocier son crédit immobilier

Le franc suisse a franchi hier la barre des 1.15 par rapport à l’euro ( il faut 1.15 chf pour avoir 1 € avoir qu’il fallait 1.07 chf durant une grande partie de 2017) , ce qui n’est pas une bonne nouvelle pour les frontaliers car cela a pour effet de faire baisser leur pouvoir d’achat. Tous, sauf ceux qui n’avaient pas encore pu renégocier leur crédit immobilier en devise, explications.

 

Dans le cadre d’une renégociation de taux de prêt immobilier en francs suisses, le banquier va vouloir s’assurer que la contre-valeur en euro du crédit qu’il rachète est inférieur au prix d’acquisition du bien. En général, la majorité des banques autour de Genève n’interviennent que lorsque le montant du prêt ne dépasse pas 90% du prix d’acquisition.  Avec la hausse spectaculaire du francs au cours des 5 dernières années, les frontaliers qui ont emprunté en franc suisse ont vu leur dette augmenter (en contrevaleur euro) et ne peuvent pas prétendre à renégocier leur prêt. Je vous donne un exemple d’un cas que nous avons suivi ces derniers mois ( bien entendu il ne s’agit pas de l’identité réelle ni du lieu de nos clients !).

 

En Septembre 2014, Pierre et Camille achète une maison à Reignier pour 410’000 €. Disposant d’économies pour financer les frais et une partie de l’acquisition, ils ont besoin d’emprunter 400’000 €. Camille étant frontalière, ils décident de souscrire un prêt en devise qui offre de meilleures conditions de taux. Le taux de change de l’époque étant à 1.22, ils empruntent une somme de 488’000 CHF ( 400’000 € x 1.22) sur 25 ans au taux de 2.45%, hors assurance. Ils nous contactent en Mai 2017 pour renégocier les conditions de taux de leur crédit, avec à la clé une économie potentielle de plus de 50’000.- CHF. Super, sauf qu’aucune banque de la place n’accepte de reprendre le financement, car en Mai 2017, le capital restant du prêt de Pierre et Camille s’élève à 450’256 CHF. Et en Mai 2017 avec un change à 1.08 cela représente une dette de  416’903 €, soit plus que le prix d’achat en 2014….En Septembre 2017, le taux de change est maintenant à 1.15 et le capital restant dû du prêt s’élève maintenant à 443’942 CHF soit 386’036 € ! Pierre et Camille ont maintenant la possibilité de renégocier leur crédit et comme ils souhaitent profiter de cette baisse de taux pour réduire la durée de leur prêt, on envisage pour eux une économie sur 20 ans(hors assurance) de plus de l’ordre de 77’000 CHF tous frais inclus. Une bonne nouvelle non ?    

 

Vous aurez compris qu’avec la baisse du franc suisse, cela ouvre de nouvelles possibilités de négocier les conditions de son crédit immobilier et de compenser la perte de pouvoir d’achat ;-) )) Attention, car les possibilités risquent d’être peut-être limitées dans le temps. Selon l’évolution de la situation géopolitique, notamment en Corée du Nord, le franc suisse pourrait reprendre de la valeur et vous empêcher de faire cette opération.  

Calculez combien vous pouvez economiser

 


09/05/2016 – Les taux bas fleurissent avec le printemps !

De mémoire d’emprunteur, on a jamais connu un tel niveau de taux d’intérêt tant pour les financements en euros que pour les prêts en francs suisses. Ce mouvement baissier des taux d’intérêt, amorcé il y a plusieurs mois, est lié à un contexte économique mondial préoccupant mais surtout en panne de croissance. A toute chose malheur est bon, et cela permet à un plus grand nombre d’accéder à la propriété ou d’acheter un logement plus spacieux.

 

C’est le moment de devenir propriétaire de sa résidence principale

 

Cela sonne un peu comme une phrase d’un marchand qui veut vendre sa marchandise et pourtant si on réfléchit sérieusement, c’est la meilleure opération patrimoniale du moment.

A des taux d’intérêt au plus bas, vous ajoutez, pour ceux qui sont éligibles, un prêt à taux zéro très nettement plus favorable, un marché de l’immobilier ancien dont les prix ont été largement réajustés en zone frontalière et une importante offre de logements neufs sur le bassin lémanique, tous les ingrédients sont au rendez-vous pour accéder à la propriété dans les meilleures conditions. Cette position est renforcée avec des loyers qui demeurent élevés autour de la frontière et encore plus à Genève. Alors qu’il devient de plus en plus évident que les niveaux de retraites vont largement être revus à la baisse dans les prochaines années, tant en France qu’en Suisse, devenir propriétaire de sa résidence principale s’impose comme une protection de son niveau de vie.

 

Un emprunteur disposant de revenus en francs suisses a augmenté son pouvoir d’achat immobilier de 85’000 € en moins de 5 ans

 

Par la force du franc suisse par rapport à l’euro et des niveaux de taux d’intérêt en fort recul, un emprunteur salarié en Suisse bénéficie d’une capacité d’achat en hausse de 30%. Prenons l’exemple d’une famille bénéficiant d’un revenu net mensuel de 6’000.- CHF et qui peut supporter une échéance mensuelle de crédit de 2’000.- CHF. Fin 2011, pour un prêt immobilier en devises, cette famille empruntait en moyenne à 3.17% pour une durée de 20 ans soit une somme 350’000 CHF. En avril 2016, pour la même mensualité, notre famille peut obtenir un financement au taux moyen de 1.45% sur 20 ans pour un montant de 420’000 CHF. En plus de l’effet de la baisse des taux des crédits immobiliers en francs suisses, notre famille bénéficie de l’appréciation de la monnaie helvétique par rapport à l’euro. Pour notre exemple, avec un taux de change fin 2011 à 1.20, nos emprunteurs frontaliers ayant obtenu un financement de 350’000 CHF disposaient de 296’000 €uro. En avril 2016, le prêt de 420’000 CHF avec un taux de change à 1.10 permet de disposer de 381’800 €. Dans la même période, le prix de l’immobilier s’étant stabilisé, on peut donc estimer qu’avec un capital de 85’000 €, l’acquéreur s’offre 20 m2 supplémentaires sur Annemasse, 26 m2 sur le secteur de Douvaine !

 

Les primes d’assurance emprunteur sous pression

 

Sous les effets de la loi Hamon qui donne plus de facilités aux emprunteurs pour choisir l’assurance de leur crédit immobilier, nous avons constaté, à niveau de couverture équivalent, une baisse significative des primes. Avec la problématique du risque de change, c’est un peu moins vrai dans le cadre des prêts en devises mais cela demeure une bonne nouvelle supplémentaire pour les futurs propriétaires.


09/05/2016 – Obtenir les meilleures conditions pour son crédit immobilier

La décision de devenir propriétaire d’un logement repose sur la négociation d’un prix de vente entre acheteur et vendeur. La plus grande partie de cette somme étant financée par un crédit immobilier sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans, il est d’autant plus important de s’attacher à obtenir les meilleures conditions de financement. Où trouver le meilleur taux ? Comment obtenir les meilleures conditions d’assurance ? Comment négocier avec son banquier ? Nous allons passer en revue les différentes actions à entreprendre pour emprunter aux meilleures conditions.

 

Les démarches pour obtenir un financement sont souvent longues, parfois complexes, voire même compliquées, sans pour autant être assuré d’emprunter au meilleur prix. Pour un financement en devise, de 300’000 € sur 25 ans, il y a un différentiel de coût de plus de 40% entre le taux le plus bas et le taux moyen. Sur la durée, cela représente une différence de plus de 20’000 €. La différence est d’autant plus importante si la somme empruntée est conséquente et si la durée du crédit est longue.

 

Les banquiers adorent votre apport personnel.

 

Après la crise de 2007 et le durcissement des règles prudentielles, la notion d’apport personnel est devenue prépondérante pour les banquiers. Dès lors, l’obtention du meilleur taux est directement liée à la proportion d’apport personnel que vous pourrez mobiliser. Actuellement, et selon les banques, il faut pouvoir disposer d’un capital représentant entre 10% et 20% du prix d’achat hors frais pour prétendre aux conditions dites “premium”. Les différents frais liés à l’opération d’acquisition (frais de notaire,de garantie, de dossier) devront être également financés par les acheteurs. Au delà du fait qu’en vous prêtant moins le banquier voit son niveau de risque baisser, disposer d’un apport personnel provenant idéalement d’une épargne régulière, va faire de vous le client parfait que la banque voudra à tout prix conquérir et conserver. A noter qu’est considéré comme apport personnel, toute somme disponible provenant d’épargne, plus values, donations etc….mais également des capitaux de prévoyance des 2ème et 3ème piliers, du PERP. A noter que l’accession au meilleur taux grâce à votre apport personnel peut vous faire gagner 0,6% sur le taux de votre crédit immobilier. Autre critère déterminant pour négocier le meilleur taux : votre niveau de revenus. Mais sur ce point, à part demander une augmentation à votre patron, vous ne pouvez pas faire grand chose…..

 

Le taux d’intérêt c’est bien, le coût de l’assurance emprunteur, ce n’est pas rien !

 

Dans votre quête de recherche des meilleures conditions, le taux d’intérêt proposé n’est pas le seul paramètre à prendre en compte. Avec la baisse des taux d’intérêts, le montant des primes d’assurance représente une part de plus en plus importante du coût total du crédit. C’est donc d’autant plus vrai pour les crédits immobiliers en devise dont les meilleurs taux sur 20 ans sont proche de 1,05% contre 2,75% 2 ans auparavant. Avec une prime d’assurance à hauteur de 0,42% du montant du crédit (pour un emprunteur âgé de plus de 40 ans), la part de l’assurance représente 43,5% du coût du crédit contre 21,8% en 2014. C’est donc bien le couple taux d’intérêt/assurance emprunteur sur lequel il faut s’appuyer pour pouvoir retenir la meilleure solution de financement. Le choix de l’assurance emprunteur est maintenant facilité par la loi Hamon, qui permet à celui ou celle qui a contracté un crédit de changer librement de compagnie d’assurance dans l’année qui suit la date d’émission des offres de prêt. Si les frais de dossier rentrent pleinement dans le coût d’un crédit, il ne faut pas focaliser votre négociation sur ce point. Il est plus pertinent de négocier avec votre banquier une délégation d’assurance ou une remise sur le taux. Sur la durée du crédit, vous serez très largement gagnant. Enfin, si vous devez comparer différentes propositions, comparez le coût total en euros ou en francs suisses, c’est beaucoup plus parlant que le TAEG imposé par la loi.

 

Faire appel à un bon courtier, de proximité.

 

L’intermédiaire en opérations de banque et services de paiement dans la version légale, ou plus communément appelé courtier en crédits immobiliers, pourra dans le cadre d’un mandat de recherche de financement, vous faire gagner du temps et souvent économiser beaucoup d’argent. Le courtier, après avoir pris connaissance de votre demande, va s’adresser aux établissements bancaires de votre secteur afin d’obtenir les meilleures conditions de financement. Vous gagnerez ainsi un temps précieux, et en sa qualité de professionnel, il saura mettre en valeur les points forts de votre dossier afin d’obtenir les conditions les plus favorables. L’activité de courtier en crédits immobiliers est relativement développée sur la zone frontalière et sur internet. Nous recommandons de choisir un courtier local qui a des contacts directs et privilégiés avec les banques et les décideurs de votre secteur, alors que les grandes enseignes de courtage nationales à distance ne font que transférer votre demande dans les banques et vous appliquer les conditions standards. C’est d’autant plus vrai dans la zone frontalière où les télé-conseillers parisiens ou lyonnais ont des connaissances limitées du prêt en devise. Enfin, optez pour un courtier organisé autour de plusieurs collaborateurs qui représente vis à vis des banques un plus gros volume de crédits immobiliers et  pourra vous assurez un meilleur suivi de votre dossier en cas d’absence ou de défaillance de votre interlocuteur privilégié.

 



23/02/2016 – Faut-il encore emprunter EN FRANCS SUISSES ?

 

Solution star des emprunteurs depuis 25 ans, le crédit immobilier en francs suisses a été largement mis en avant par les banques de la zone frontalière notamment grâce à des taux d’intérêts très avantageux. Depuis 5 ans, avec la forte hausse du franc suisse par rapport à l’euro, ce type de financement est pourtant devenu le cauchemar de certains propriétaires. Essayons de comprendre pourquoi et voir comment choisir la devise de son crédit immobilier ?

 

Dans notre région frontalière, les emprunteurs travaillant en Suisse ont la faculté de contracter un emprunt en euros ou en francs suisses pour acquérir leur logement sur France. Avec un niveau de taux nettement plus favorable, le prêt en devise est largement plébiscité par les emprunteurs frontaliers. Encore aujourd’hui, emprunter sur 20 ans en francs suisses permet de bénéficier d’un gain de 0.60 points de base par rapport à un financement en euros. En clair, c’est un taux fixe à 1.30% pour un crédit en CHF contre 1.90% pour un crédit en €, soit, sur la durée du crédit, un différentiel de 20’000 € pour un emprunt de 300’000 €. Si on arrête la comparaison ici, il n’y a pas photo ! 

 

Mais ce calcul n’est valable que si les emprunteurs vont au terme de leur crédit immobilier. En revanche, une revente du logement, pendant la période de détention du crédit, peut considérablement remettre en question l’intérêt de l’opération. En effet, à la signature de l’acte de cession, le notaire remettra au vendeur le produit de la vente en euros, pour solder une dette en francs suisses. La banque devra donc procéder à une opération de change, à savoir acheter des francs suisses pour solder le crédit immobilier. Dès lors, l’emprunteur est soumis au risque de change. Si le franc suisse s’est apprécié entre le début du crédit et son remboursement anticipé, il faudra plus d’euros pour solder l’emprunt. C’est comme cela que bon nombre de frontaliers ayant emprunté alors que le taux de change était entre 1.20 et 1.50, se retrouvent avec une dette, en contre valeur euro, supérieure au prix d’achat du bien! 

 

Exemple : Sarah Genevois a contracté, en Janvier 2009, un crédit immobilier en francs suisses de 300’000 CHF pour acheter un appartement de 200’000 €. Le taux de change était alors de 1.50. En Janvier 2016, Sarah souhaite revendre son logement mais son conseiller bancaire lui indique qu’elle doit 240’000 CHF, soit 218’000 € ! L’agent immobilier de Sarah lui a trouvé un acheteur pour son logement à 210’000 €…. Si elle accepte la proposition, il faudra qu’elle apporte de ses économies 8’000 € pour solder son prêt, sinon elle devra patienter pour un nouveau projet.

 

 

La durée de détention du logement est déterminante pour diminuer le risque de change

 

Dans une période de forte volatilité des cours de change, le choix du prêt en francs suisses peut donc s’avérer périlleux en cas de vente anticipée du bien. Le risque est au plus fort dans la première partie du crédit, lorsque le capital restant dû demeure important. Plus l’emprunteur avancera dans le temps, plus le montant de sa dette diminuera et moins il sera impacté par le risque de change. Pour une famille qui construit la maison de ses rêves ou pour en emprunteur qui n’envisage pas de revendre son bien, le prêt en devise reste une excellente solution de financement. En revanche, nous conseillerons aux jeunes emprunteurs que nous accompagnons dans la négociation d’un financement pour l’achat d’un T2 ou T3 de réfléchir aussi à un financement en €uros. En effet, pour eux, la durée de détention du bien est, en général, courte, et en empruntant en devise, ils s’exposent au risque de change. De plus, si la différence de coût liée au taux d’intérêt est conséquente sur 25 ans, elle est nettement plus limitée sur une durée de 3 à 5 ans.

 

Enfin, contracter un emprunt en euros permet de bénéficier pleinement de la loi Hamon. Vous pouvez souscrire votre assurance emprunteur auprès d’une compagnie extérieure à la banque, ce qui est souvent bien moins chère pour des garanties équivalentes ! Vous l’aurez compris, le taux d’intérêt du crédit ne doit donc pas être le seul élément déterminant pour le choix de votre crédit immobilier.

 



25/01/2016 – PTZ 2016 : Les Nouveautés

Afficher l'image d'origineLe PTZ permet toujours à des personnes qui acquièrent pour la première fois leur résidence principale de profiter d’un prêt à taux 0% pour un achat dans le neuf, ou dans l’ancien sous conditions.

Depuis le 1er janvier 2016, les conditions d’attribution du PTZ et ses modalités de mise en place ont été assouplies.

 

Le nouveau PTZ, c’est :

  • une augmentation de la quotité de financement jusqu’à 40% de l’achat d’un logement neuf ou ancien (hors frais de notaire) et dans la limite des plafonds du tableau ci-dessous; pour mémoire, ce montant était jusqu’ici limité à 26% pour certaines zones et encore moins ailleurs…

Nombre de personnes destinées à occuper le logement

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

1

150.000 €

135.000 €

110.000 €

100.000 €

2

210.000 €

189.000 €

154.000 €

140.000 €

3

255.000 €

230.000 €

187.000 €

170.000 €

4

300.000 €

270.000 €

220.000 €

200.000 €

5 et plus

345.000 €

311.000 €

253.000 €

230.000 €

 

Exemple : un couple avec 2 enfants achète un bien neuf à Douvaine (zone B1) pour 300000 €; le PTZ sera limité à 270000 € x 40 % = 108000 €.

 

  • l’accès d’un plus grand nombre de ménages à ce dispositif avec l’augmentation des plafonds de revenus pris en compte (74 000 € contre 72 000 € auparavant en zone A pour un couple avec deux enfants); à noter que les ressources prises en compte pour l’éligibilité au PTZ restent dans tous les cas, les revenus fiscaux de référence de l’année n-2, de l’ensemble des occupants.

  • une durée de remboursement de 20 ans minimum et un différé systématique de 5, 10 ou 15 ans (en fonction des revenus);

  • une occupation du bien en résidence principale au moins 6 ans à compter du versement du prêt (jusqu’à maintenant, le bien devait être la résidence principale de l’emprunteur pendant toute la durée du financement); par conséquent, l’emprunteur peut, au bout de 6 ans, louer son bien et conserver son PTZ;

 

A noter que pour l’achat dans l’ancien, le prêt à taux 0% est élargi à l’ensemble du territoire, sans exceptions. Pour y être éligibles, les opérations d’acquisition devront, dans tous les cas, comporter 25% de travaux sur le coût total de l’acquisition.

Le PTZ peut être assorti de tout autre prêt immobilier : Prêt à l’accession Sociale, Prêt Classique € ou Prêt Immobilier en Francs Suisses.

 

Pour plus de précisions, nos conseillers se tiennent à votre disposition : 09.87.87.74.40

Et pour calculer vos droits au PTZ, rendez-vous sur notre simulateur : http://www.territoires.gouv.fr/spip.php?page=article-sous-site&id_article=313&sommaire=88