04/01/2019 – Taux de change, immobilier : qu’est-ce qui attend les frontaliers en 2019 ?

Après 2 semaines consacrées à célébrer Noël et le réveillon du 31, nous voici de retour pour une nouvelle année que nous vous souhaitons heureuse et remplie de nombreux projets. A l’aube de 2019 et donc à l’heure des voeux, essayons de tirer les grands lignes de ce qui pourrait attendre les frontaliers tant au niveau de l’évolution du taux de change que de l’immobilier. BONNE ANNEE !

Taux de change, immobilier : qu’est-ce qui attend les frontaliers en 2019 ?

Pour le change, c’est l’euro qui à la main

 

Et la banque nationale Suisse est bien placée pour le savoir, car elle aimerait sortir des taux d’intérêts négatifs qu’elle a dû introduire en 2015 après l’abandon du cours plancher. Le franc suisse demeure une valeur refuge dont l’évolution est fortement dépendantes des événements politico-économiques des autres puissances de ce monde. Si elle a revu à la baisse ses prévisions de croissance, la Suisse conserve de solides fondamentaux et donc un fort pouvoir d’attraction particulièrement apprécié en cas de turbulence. La question est donc plutôt de savoir comment va évoluer la zone euro dans les prochains mois. En la matière les prévisions pour 2019 sont plutôt rassurantes malgré un léger ralentissement de la croissance mais un taux chômage de la zone euro qui devrait passer sous le seuil des 8%. L’euro devrait donc prendre un peu de force par rapport au franc mais de nombreux événements politiques ( Brexit, problème migratoire, départ de Merkel, guerre commerciale avec les USA etc…) pèseront sur la tendance, amenant de la volatilité et donc des opportunités à saisir pour fixer un bon taux de change.

 

Immobilier, pas de hausse de taux avant l’été… en tout cas !

 

Les propos des banquiers centraux européens et suisses, sont très clairs : compte tenu du ralentissement constaté en fin d’année 2018, ils n’envisagent pas de hausse de taux avant cet été, en tout cas. La capacité d’achat des frontaliers ne devrait donc pas être affectée et il est encore temps pour ceux qui ne l’aurait encore pas fait de renégocier son crédit.

2019 sera marqué par l’entrée en fonction du CEVA qui devrait considérablement chambouler les modes de déplacement transfrontaliers et stimuler le marché immobilier sur les secteurs les plus impactés. De nombreux logements vont encore sortir de terre en 2019.  Portés par la demande locale et la dynamique des investissement Pinel, les promoteurs mettront sur le marché de nombreux logements neufs. Comme l’an passé, cela influera sur la valeur des logements anciens, offrant des opportunités sur des biens récents en seconde main. L’évolution des prix étant fortement influencée par la proximité avec les axes de transport en commun, la mise en service des nouveaux moyens ( CEVA, bus à Haut niveau de service) pourrait faire grimper les tarifs.

Des taux d’intérêts bas,  un cours de change euro/chf sous 1,20, un marché de l’emploi solide, la zone frontalière devrait rester dynamique. . Et comme dans le même on voit revenir des genevois s’installer en France, le marché de l’immobilier devrait bien se tenir en 2019.

 


20/07/2018 – Financement sans apport, âge de fin de prêt 95 ans…

Prêt en devise, prêt en euro, prêt réglementé, la gamme des solutions de financement mis à disposition par les réseaux bancaires de proximité permettent de couvrir en grande partie les besoins des candidats à l’accession à la propriété. Il n’en demeure pas moins que certains profils, ou certaines situations plus complexes, la concrétisation d’un achat immobilier était jusqu’alors impossible. Peut-on trouver un crédit pour un financement à 110% ? Reprendre un encours de crédit personnel pour investir dans un logement ?  Obtenir un financement au quand on plus de 65 ans ?  Nous avons maintenant une solution originale et innovante qui nous permet de couvrir une plus grande partie des besoins des emprunteurs.

Les séniors : âge de fin de prêt 95 ans et sans assurance emprunteur.

 

Paul à 72 ans, veuf, perçoit une retraite de 3500.- CHF. Propriétaire de sa résidence principale à Thonon qu’il souhaite conserver, il veut acheter un T2 à Annecy pour se rapprocher de sa fille. Pour ce pied à terre, qui ne sera considéré comme une résidence secondaire, Paul a pu obtenir un financement de 180’000.- € sur 15 ans au taux de 1,50%. Pour ce crédit et ne s’agissant pas sa résidence principale, la banque a accepté le dossier sans assurance emprunteur !

 

Peu d’apport: devenir propriétaire avec 3’000.- €.

 

Louise a trouvé un travail sur Genève depuis 6 mois. Avec son compagnon Aurélien, ils ont l’opportunité d’acheter un T3 à St Genis Pouilly pour 280’000.- €. Avec leur apport de 3’000.- €, nous avons pu mettre en place un financement de 302’500.- € à 1,85% sur 20 ans, soit 108% du prix d’achat.

 

Investissement locatif : Reprise de prêt consommation, financement à 107%, taux d’endettement 39%

 

Mathias et Virginie, 2 enfants, ont construit leur maison il y a 4 ans à Cranves-Sales.

 

Salaire : 7’700.- € par mois

Prêt en cours sur la maison : 2’500.- CHF/mois

Prêt voiture : 750 €/mois capital restant dû 18’000.-€

Taux d’endettement actuel : 35%

 

Projet : Pour préparer la retraite, ils envisagent l’achat d’un appartement en VEFA à Saint Julien en Genevois à 230’000 €. Ils disposent d’un apport personnel de 10’000.- €

 

Position des banques de réseau : Refus, taux d’endettement trop important.

 

Solution : Nous pourrons mettre un prêt immobilier de 248’000.- € sur 25 ans à 1,85% dont une partie pour solder le crédit voiture. De plus, les clients n’ont pas eu à changer de banque et ont conservé le prêt en cours sur leur résidence principale.

 

Conclusion 

A travers ces quelques illustrations, vous constatez qu’il est encore possible d’innover en terme de crédit immobilier. Cette solution résolument novatrice, réservée aux résidents, ouvre de nouvelles perspectives pour investir dans l’immobilier, pendant que les taux d’intérêts sont encore bas…..

 


13/07/2018 – Une pluie d’étoile illumine Mon-taux.com

Je n’anticipe pas ici sur une deuxième étoile pour l’équipe de France de football, je n’évoque pas non plus le magnifique ciel étoilé de la nuit dernière, mais je voulais vous parler de l’évaluation de la qualité du service assuré par les collaborateurs Mon-taux.com.

L’innovation, l’indépendance, l’équité et la qualité sont les valeurs sur lesquelles j’ai souhaité construire Mon-taux.com en 2010. 8 ans plus tard, quand je prends connaissance de l’avis de nos clients, je constate que nous sommes parfaitement en accord avec ses valeurs. Nous, car c’est le fruit du travail formidable des collaborateurs de Mon-taux.com que je souhaite mettre en avant aujourd’hui. Je veux donc dire ici un grand bravo et mes remerciements à Karine, Hikaru, Clara, Younes, Thibaut et bien évidemment Sandrine pour la qualité de leur travail au quotidien.

 

Dans un monde où le digital prend chaque jour une place de plus en plus importante, ces témoignages me confortent dans l’idée que le contact humain joue un rôle déterminant pour assurer un service de qualité. La proximité avec nos interlocuteurs dans les banques, l’expertise acquise sur les spécificités des frontaliers et l’engagement de nos conseillers aux côtés de nos clients ( quand ça va bien mais surtout quand cela devient compliqué), sont les clés de la réussite de notre service.

 

Le métier de courtier en crédit n’avait pas forcément une bonne image mais je suis convaincu que, pour ces nouveaux propriétaires, l’expérience Mon-taux.com dans leur parcours d’achat immobilier, contribue à faire évoluer la perception de notre métier. Dans le cadre complexe d’un prêt en devise et  sur un territoire ( Chablais, Pays-de-Gex, Genevois) ou les compétences des conseillers bancaires sont très disparates, la contribution d’un courtier en crédit de qualité est un rouage déterminant pour que la partie financement se passe bien. C’est l’avis de nos utilisateurs.

 

Un grand MERCI à nos clients pour leur confiance et à toute l’équipe de Mon-taux.com !


06/04/2018 – Baisse du franc suisse : faut-il encore opter pour un prêt en devise ?

Après avoir longtemps flirté autour de 1,05 le cours euro/chf se stabilise depuis plusieurs semaines autour de 1,17. Les perspectives économiques favorables de la zone euro pourraient à terme amener le franc suisse à 1,20 voir 1,25 pour 1 euro. Au moment de devenir propriétaire, le frontalier va devoir s’interroger sur la monnaie de son crédit immobilier. Faut-il choisir un financement en euro ? Le prêt en devise est-il toujours aussi intéressant ? Voyons pourquoi contracter un prêt en franc suisse pour un frontalier demeure une alternative à explorer. 

La baisse de la monnaie helvétique amène son lot d’interrogations pour les travailleurs frontaliers. Vu l’importance que représente l’acquisition et le financement d’un logement, le facteur change (ne pas confondre avec “chance” ;-) )) entre d’un côté des revenus en franc suisse et un bien en euro, génère à minima des questions, voir des préoccupations. Nous constatons depuis plusieurs semaines que les futurs propriétaires rencontrent des difficultés à identifier les impacts du choix de la monnaie de leur crédit immobilier.

 

Pour se forger une opinion, il faut envisager 2 périodes parfaitement distinctes : pendant la période de remboursement du crédit et le cas du remboursement anticipé.

 

Durant la période de remboursement du crédit

En souscrivant un prêt en devise, le frontalier s’engage à rembourser la banque dans la même monnaie que son revenu, à savoir en franc suisse. Au quotidien, un fluctuation du cours de change euro/chf n’aura donc aucun impact sur ses mensualités. En revanche, en faisant le choix d’emprunter en euro, l’emprunteur s’expose alors à un risque de change.

 

Impact du taux de change sur les mensualités d’un crédit immobilier pour un travailleur frontalier suisse

IMPACT SUR LES MENSUALITÉS Hausse du franc suisse Baisse du franc suisse
Prêt en franc suisse Aucun Aucun
Prêt en €uro Baisse des mensualités Augmentation des mensualités

 

 

La part du remboursement du crédit immobilier représentant souvent le premier budget de la famille, prendre son prêt habitat dans la monnaie de son revenu peut-être considéré comme une limitation du risque de change. C’est du reste l’un des avantages mis en avant pour le prêt en devise. Évidemment, en cas de perte d’emploi en Suisse, l’avantage peut se transformer en inconvénient….

 

En cas de remboursement anticipé

Acheter une maison, changement de région, divorce etc…nombreuses sont les situations qui peuvent amener le propriétaire à vendre son logement et par la même rembourser son crédit immobilier avant son terme. La cession d’un bien immobilier se finalise chez un notaire avec le versement du produit de la vente en euro qui sera affecté au remboursement du prêt. Si vous optez pour un prêt en euro, il n’y aura pas d’opération de change. Dans le cas d’un prêt en devise, vous devrez acheter des francs suisses pour solder votre dette à la banque. L’effet du change peut-être d’autant plus important que le capital est élevé. Si le franc suisse a baissé depuis la prise d’effet du crédit vous aurez fait un gain sur le change, dans le cas contraire, il faudra assumer ce risque.

 

Exemple : Pierre et Fanny ont acheté 2010 un appartement à Gex pour 285’000.- €. Sur conseil de leur courtier en crédit, ils ont conclu un prêt en devise de 427’500.- CHF (taux de change 1,50). Une petite Julie est arrivée dans leur vie fin 2014. Leur logement devenant trop petit, Pierre et Fanny l’avaient mis en vente à 305’000.- €. A cette date, ils devaient à la banque la somme de 363’000.- CHF soit 345’714.- €uro avec un taux de change à 1,05 ! Finalement, Pierre et Fanny ont dû patienter 3 ans et des conditions de change moins défavorable pour voir la petite Julie gambader dans le jardin de leur nouvelle maison.

 

Contrairement à certaines pensées, souscrire un prêt en devise alors que le franc suisse baisse est plutôt une bonne idée. Cependant la décision du choix de la monnaie pour son crédit immobilier ne doit pas être basée sur la tendance du cours euro/chf mais plutôt sur la durée de détention du bien et sur la pérennité de vos revenus en franc suisse.

Vous hésitez entre prêt en devise et prêt en euro ? Nous avons fait pour vous un comparatif qui va vous permettre de découvrir :

  • La vrai différence de coût entre un prêt en euro et en devise
  • le meilleur moyen pour appréhender le risque de change
  • une foule de subtilités pour chacune des  solutions

23/03/2018 – Emprunter ou renégocier son crédit immobilier avant la hausse des taux

En terme de crédit immobilier, l’année 2017 restera une année record au niveau des taux d’intérêts, et cela, que ce soit pour les financements en euro ou les prêts en devise. Après un trimestre d’activité en 2018, nous notons que les taux proposés par les banques ont tendance à légèrement remonter. Même si pour le moment ni la Banque Centrale Européenne, ni la Banque Nationale Suisse n’ont bougé, la hausse graduelle des taux d’intérêts aux USA ,conjuguée à l’amélioration des principales économies mondiales font repartir les taux d’intérêt à la hausse. Il s’agit d’une tendance lourde qui devrait s’installer progressivement sur les prochains mois. D’autre part, il ne faut pas exclure une possible révision à la hausse des marges des banques pour compenser le manque à gagner sur l’assurance de prêt.. 

Cela étant les conditions de financement demeurent historiquement favorables aux emprunteurs. On emprunte toujours à moins de 2% en €uros sur 25 ans mais la remontée est amorcée. Cette barre symbolique de 2 % devrait être franchie dans les prochains mois.

 

Pour les prêts en devise, qui étaient proposés aux alentours de 0.90% sur 25 ans en décembre 2017, ils se négocient aujourd’hui aux alentours de 1.05% à 1.10%, soit une hausse de 0,20% en un trimestre. Dans le même temps, les maturités à 20 ans ont connue une hausse d’environ 0,5% (0.80% en Décembre pour 0.85% en Mars) et tout comme les taux sur 15 ans (passage de 0.60% à 0.65%).

 

En ce mois de Mars, les prêts en devise sur plus de 25 ans négocient entre 1.90% à 1.05% pour les meilleures dossiers (revenus supérieurs à 100 000 Chf annuel, apport net supérieur à 10%).

Historique Taux de Crédit

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Sur les prêts en €uro, la hausse est un peu moins forte. Nous avons constaté une augmentation de 0,15% sur 25 ans passer de 1.75% à 1.90%. Sur les durées inférieures, la hausse par rapport au mois précédente, est identique à celle enregistrée sur les prêts en francs suisses.

 

Pour Mars, les taux €uro sur 25 ans varient entre 2.90% et 1.75%, toujours en fonction des revenus et de l’apport des emprunteurs. Pour 100 000€, la différence de coût est d’environ 17 100€ (soit 57€ par mois).

 

Si les taux d’intérêts repartent donc légèrement à la hausse, les nouvelles dispositions concernant l’assurance emprunteur permettent de réduire le coût total du crédit. A titre d’exemple, pour une personne de 40 ans en bonne santé, le coût peut passer de 37,50€ à 17€ par mois pour un prêt de 100 000€ sur 25 ans, soit une différence de 6 150€.

 

Une bonne négociation, du taux d’intérêt et de l’assurance peut permettre une économie de 23’250 €, soit 77.5€ par mois pour 100 000€ de crédit .

 

Conclusion : mêmes si les taux d’intérêt ont amorcé une légère hausse, ils demeurent extrêmement intéressant pour devenir propriétaire. Pour ceux qui n’auraient pas encore renégocié leur crédit immobilier, il sera bientôt trop tard !

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09/02/2018 – Les 3 questions indispensables avant de changer l’assurance emprunteur de votre prêt en devise

Le 12 Janvier 2018, le Conseil Constitutionnel a validé la possibilité de résiliation annuelle de l’assurance emprunteur par le biais de la loi SAPIN II. Cela signifie que les emprunteurs peuvent, à chaque date anniversaire de leur prêt, renégocier leur assurance emprunteur avec leur banque ou leur compagnie d’assurance. Cette modification de la loi permet de faire entrer un peu de concurrence dans cet aspect important du coût d’un crédit immobilier (qui était jusque là chasse gardée des banques). Dans la pratique les choses ne sont pas si simples surtout dans le cadre d’un crédit immobilier en franc suisse. Avant de vous engager dans ces démarches, voici les 3 étapes indispensables ..

1ère question : Comment a évolué ma santé depuis la souscription du contrat ?

L’assurance emprunteur est un contrat qui couvre une personne. Votre âge et votre état de santé sont donc des éléments  déterminants dans le prix mais aussi dans les conditions de couvertures. Si vous avez connu des soucis de santé depuis la souscription de votre crédit immobilier, le changement de contrat d’assurance emprunteur n’est peut-être pas pertinent car les tarifs ne seront probablement pas compétitifs ou parce que l’assureur pourra exclure certains risques. 

2ème question : Quelle est la date anniversaire de mon contrat ?

La loi prévoit que vous avez la possibilité de changer l’assurance de votre prêt à la date anniversaire de votre contrat. Hors l’assurance emprunteur étant souscrite dans le cadre du crédit immobilier, avoir cette date ne semble pas être une mince affaire (c’est ce qui ressort de ces premières expérience depuis l’entrée en vigueur de la loi). Certains banquiers estiment que c’est la date d’acceptation des offres de prêts, d’autres la date de mise en place du crédit…..c’est assez peu lisible et la banque n’est pas forcément très ouverte à donner des informations qui va générer pour elle, une perte de revenus !

 

3ème question : Comment un contrat d’assurance en euro peut-il couvrir un crédit immobilier en franc suisse ? 

Sur le marché de l’assurance emprunteur, tout les contrats sont exprimés en euros et garantissent des capitaux en euros. Premier point, si vous avez un prêt en devise et si l’assurance emprunteur de votre banque est en franc suisse, il n’y aura pas d’équivalence sur le marché. A priori, c’est le cas chez une bonne partie des établissements bancaires de la zone frontalière, mais pour vous en assurer il faut vous replonger dans vos offres de prêt. Dans cette hypothèse, il y a de fortes chances que la banque refuse un nouveau contrat d’assurance qui pourrait lui faire supporter un risque de change ( et ce quand bien même certaines compagnies d’assurance permettent de couvrir jusqu’à 120% du montant emprunté en euro). Deuxième point, la compagnie d’assurance va vous demander un tableau d’amortissement en euro alors que celui remis par votre banque est en franc suisse. Avec certaines compagnies qui ne pratiquent pas régulièrement la problématique de la devise, cela peut s’avérer compliqué.

 

Vous avez pu avoir une réponse à ces 3 questions, il ne reste plus qu’à rechercher le contrat qui vous conviendra le mieux. Pour vous avoir une idée,  vous pouvez faire tranquillement un premier devis en ligne.

Nous sommes interrogés sur la pertinence de mettre en ligne un comparateur afin d’obtenir les meilleurs conditions proposées. Compte tenu de la spécificité des prêts en devise, nous avons retenu de l’option un accompagnement personnalisé avec un conseiller maitrisant bien toutes les facettes de l’assurance emprunteur dans un contexte de crédit immobilier en franc suisse.


30/01/2018 – Renégocier son crédit immobilier

Comme l’annonce un grand nombre d’analyste et de journaliste, nous connaissons actuellement une période de taux bas historique. On s’attend à une remontée prochaine des taux d’intérêts qui devrait arriver dans un futur assez proche. C’est donc le le moment de prendre le temps de revoir le financement de son bien. Il existe entre autre 3 situations où le rachat peut permettre à l’emprunteur d’économiser de l’argent .. lire la suite


15/09/2017 – Baisse du franc suisse, une bonne nouvelle pour renégocier son crédit immobilier

Le franc suisse a franchi hier la barre des 1.15 par rapport à l’euro ( il faut 1.15 chf pour avoir 1 € avoir qu’il fallait 1.07 chf durant une grande partie de 2017) , ce qui n’est pas une bonne nouvelle pour les frontaliers car cela a pour effet de faire baisser leur pouvoir d’achat. Tous, sauf ceux qui n’avaient pas encore pu renégocier leur crédit immobilier en devise, explications.

 

Dans le cadre d’une renégociation de taux de prêt immobilier en francs suisses, le banquier va vouloir s’assurer que la contre-valeur en euro du crédit qu’il rachète est inférieur au prix d’acquisition du bien. En général, la majorité des banques autour de Genève n’interviennent que lorsque le montant du prêt ne dépasse pas 90% du prix d’acquisition.  Avec la hausse spectaculaire du francs au cours des 5 dernières années, les frontaliers qui ont emprunté en franc suisse ont vu leur dette augmenter (en contrevaleur euro) et ne peuvent pas prétendre à renégocier leur prêt. Je vous donne un exemple d’un cas que nous avons suivi ces derniers mois ( bien entendu il ne s’agit pas de l’identité réelle ni du lieu de nos clients !).

 

En Septembre 2014, Pierre et Camille achète une maison à Reignier pour 410’000 €. Disposant d’économies pour financer les frais et une partie de l’acquisition, ils ont besoin d’emprunter 400’000 €. Camille étant frontalière, ils décident de souscrire un prêt en devise qui offre de meilleures conditions de taux. Le taux de change de l’époque étant à 1.22, ils empruntent une somme de 488’000 CHF ( 400’000 € x 1.22) sur 25 ans au taux de 2.45%, hors assurance. Ils nous contactent en Mai 2017 pour renégocier les conditions de taux de leur crédit, avec à la clé une économie potentielle de plus de 50’000.- CHF. Super, sauf qu’aucune banque de la place n’accepte de reprendre le financement, car en Mai 2017, le capital restant du prêt de Pierre et Camille s’élève à 450’256 CHF. Et en Mai 2017 avec un change à 1.08 cela représente une dette de  416’903 €, soit plus que le prix d’achat en 2014….En Septembre 2017, le taux de change est maintenant à 1.15 et le capital restant dû du prêt s’élève maintenant à 443’942 CHF soit 386’036 € ! Pierre et Camille ont maintenant la possibilité de renégocier leur crédit et comme ils souhaitent profiter de cette baisse de taux pour réduire la durée de leur prêt, on envisage pour eux une économie sur 20 ans(hors assurance) de plus de l’ordre de 77’000 CHF tous frais inclus. Une bonne nouvelle non ?    

 

Vous aurez compris qu’avec la baisse du franc suisse, cela ouvre de nouvelles possibilités de négocier les conditions de son crédit immobilier et de compenser la perte de pouvoir d’achat ;-) )) Attention, car les possibilités risquent d’être peut-être limitées dans le temps. Selon l’évolution de la situation géopolitique, notamment en Corée du Nord, le franc suisse pourrait reprendre de la valeur et vous empêcher de faire cette opération.  

Calculez combien vous pouvez economiser

 


09/05/2016 – Les taux bas fleurissent avec le printemps !

De mémoire d’emprunteur, on a jamais connu un tel niveau de taux d’intérêt tant pour les financements en euros que pour les prêts en francs suisses. Ce mouvement baissier des taux d’intérêt, amorcé il y a plusieurs mois, est lié à un contexte économique mondial préoccupant mais surtout en panne de croissance. A toute chose malheur est bon, et cela permet à un plus grand nombre d’accéder à la propriété ou d’acheter un logement plus spacieux.

 

C’est le moment de devenir propriétaire de sa résidence principale

 

Cela sonne un peu comme une phrase d’un marchand qui veut vendre sa marchandise et pourtant si on réfléchit sérieusement, c’est la meilleure opération patrimoniale du moment.

A des taux d’intérêt au plus bas, vous ajoutez, pour ceux qui sont éligibles, un prêt à taux zéro très nettement plus favorable, un marché de l’immobilier ancien dont les prix ont été largement réajustés en zone frontalière et une importante offre de logements neufs sur le bassin lémanique, tous les ingrédients sont au rendez-vous pour accéder à la propriété dans les meilleures conditions. Cette position est renforcée avec des loyers qui demeurent élevés autour de la frontière et encore plus à Genève. Alors qu’il devient de plus en plus évident que les niveaux de retraites vont largement être revus à la baisse dans les prochaines années, tant en France qu’en Suisse, devenir propriétaire de sa résidence principale s’impose comme une protection de son niveau de vie.

 

Un emprunteur disposant de revenus en francs suisses a augmenté son pouvoir d’achat immobilier de 85’000 € en moins de 5 ans

 

Par la force du franc suisse par rapport à l’euro et des niveaux de taux d’intérêt en fort recul, un emprunteur salarié en Suisse bénéficie d’une capacité d’achat en hausse de 30%. Prenons l’exemple d’une famille bénéficiant d’un revenu net mensuel de 6’000.- CHF et qui peut supporter une échéance mensuelle de crédit de 2’000.- CHF. Fin 2011, pour un prêt immobilier en devises, cette famille empruntait en moyenne à 3.17% pour une durée de 20 ans soit une somme 350’000 CHF. En avril 2016, pour la même mensualité, notre famille peut obtenir un financement au taux moyen de 1.45% sur 20 ans pour un montant de 420’000 CHF. En plus de l’effet de la baisse des taux des crédits immobiliers en francs suisses, notre famille bénéficie de l’appréciation de la monnaie helvétique par rapport à l’euro. Pour notre exemple, avec un taux de change fin 2011 à 1.20, nos emprunteurs frontaliers ayant obtenu un financement de 350’000 CHF disposaient de 296’000 €uro. En avril 2016, le prêt de 420’000 CHF avec un taux de change à 1.10 permet de disposer de 381’800 €. Dans la même période, le prix de l’immobilier s’étant stabilisé, on peut donc estimer qu’avec un capital de 85’000 €, l’acquéreur s’offre 20 m2 supplémentaires sur Annemasse, 26 m2 sur le secteur de Douvaine !

 

Les primes d’assurance emprunteur sous pression

 

Sous les effets de la loi Hamon qui donne plus de facilités aux emprunteurs pour choisir l’assurance de leur crédit immobilier, nous avons constaté, à niveau de couverture équivalent, une baisse significative des primes. Avec la problématique du risque de change, c’est un peu moins vrai dans le cadre des prêts en devises mais cela demeure une bonne nouvelle supplémentaire pour les futurs propriétaires.


09/05/2016 – Obtenir les meilleures conditions pour son crédit immobilier

La décision de devenir propriétaire d’un logement repose sur la négociation d’un prix de vente entre acheteur et vendeur. La plus grande partie de cette somme étant financée par un crédit immobilier sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans, il est d’autant plus important de s’attacher à obtenir les meilleures conditions de financement. Où trouver le meilleur taux ? Comment obtenir les meilleures conditions d’assurance ? Comment négocier avec son banquier ? Nous allons passer en revue les différentes actions à entreprendre pour emprunter aux meilleures conditions.

 

Les démarches pour obtenir un financement sont souvent longues, parfois complexes, voire même compliquées, sans pour autant être assuré d’emprunter au meilleur prix. Pour un financement en devise, de 300’000 € sur 25 ans, il y a un différentiel de coût de plus de 40% entre le taux le plus bas et le taux moyen. Sur la durée, cela représente une différence de plus de 20’000 €. La différence est d’autant plus importante si la somme empruntée est conséquente et si la durée du crédit est longue.

 

Les banquiers adorent votre apport personnel.

 

Après la crise de 2007 et le durcissement des règles prudentielles, la notion d’apport personnel est devenue prépondérante pour les banquiers. Dès lors, l’obtention du meilleur taux est directement liée à la proportion d’apport personnel que vous pourrez mobiliser. Actuellement, et selon les banques, il faut pouvoir disposer d’un capital représentant entre 10% et 20% du prix d’achat hors frais pour prétendre aux conditions dites “premium”. Les différents frais liés à l’opération d’acquisition (frais de notaire,de garantie, de dossier) devront être également financés par les acheteurs. Au delà du fait qu’en vous prêtant moins le banquier voit son niveau de risque baisser, disposer d’un apport personnel provenant idéalement d’une épargne régulière, va faire de vous le client parfait que la banque voudra à tout prix conquérir et conserver. A noter qu’est considéré comme apport personnel, toute somme disponible provenant d’épargne, plus values, donations etc….mais également des capitaux de prévoyance des 2ème et 3ème piliers, du PERP. A noter que l’accession au meilleur taux grâce à votre apport personnel peut vous faire gagner 0,6% sur le taux de votre crédit immobilier. Autre critère déterminant pour négocier le meilleur taux : votre niveau de revenus. Mais sur ce point, à part demander une augmentation à votre patron, vous ne pouvez pas faire grand chose…..

 

Le taux d’intérêt c’est bien, le coût de l’assurance emprunteur, ce n’est pas rien !

 

Dans votre quête de recherche des meilleures conditions, le taux d’intérêt proposé n’est pas le seul paramètre à prendre en compte. Avec la baisse des taux d’intérêts, le montant des primes d’assurance représente une part de plus en plus importante du coût total du crédit. C’est donc d’autant plus vrai pour les crédits immobiliers en devise dont les meilleurs taux sur 20 ans sont proche de 1,05% contre 2,75% 2 ans auparavant. Avec une prime d’assurance à hauteur de 0,42% du montant du crédit (pour un emprunteur âgé de plus de 40 ans), la part de l’assurance représente 43,5% du coût du crédit contre 21,8% en 2014. C’est donc bien le couple taux d’intérêt/assurance emprunteur sur lequel il faut s’appuyer pour pouvoir retenir la meilleure solution de financement. Le choix de l’assurance emprunteur est maintenant facilité par la loi Hamon, qui permet à celui ou celle qui a contracté un crédit de changer librement de compagnie d’assurance dans l’année qui suit la date d’émission des offres de prêt. Si les frais de dossier rentrent pleinement dans le coût d’un crédit, il ne faut pas focaliser votre négociation sur ce point. Il est plus pertinent de négocier avec votre banquier une délégation d’assurance ou une remise sur le taux. Sur la durée du crédit, vous serez très largement gagnant. Enfin, si vous devez comparer différentes propositions, comparez le coût total en euros ou en francs suisses, c’est beaucoup plus parlant que le TAEG imposé par la loi.

 

Faire appel à un bon courtier, de proximité.

 

L’intermédiaire en opérations de banque et services de paiement dans la version légale, ou plus communément appelé courtier en crédits immobiliers, pourra dans le cadre d’un mandat de recherche de financement, vous faire gagner du temps et souvent économiser beaucoup d’argent. Le courtier, après avoir pris connaissance de votre demande, va s’adresser aux établissements bancaires de votre secteur afin d’obtenir les meilleures conditions de financement. Vous gagnerez ainsi un temps précieux, et en sa qualité de professionnel, il saura mettre en valeur les points forts de votre dossier afin d’obtenir les conditions les plus favorables. L’activité de courtier en crédits immobiliers est relativement développée sur la zone frontalière et sur internet. Nous recommandons de choisir un courtier local qui a des contacts directs et privilégiés avec les banques et les décideurs de votre secteur, alors que les grandes enseignes de courtage nationales à distance ne font que transférer votre demande dans les banques et vous appliquer les conditions standards. C’est d’autant plus vrai dans la zone frontalière où les télé-conseillers parisiens ou lyonnais ont des connaissances limitées du prêt en devise. Enfin, optez pour un courtier organisé autour de plusieurs collaborateurs qui représente vis à vis des banques un plus gros volume de crédits immobiliers et  pourra vous assurez un meilleur suivi de votre dossier en cas d’absence ou de défaillance de votre interlocuteur privilégié.