17/11/2017 – Déterminer sa capacité d’achat pour un projet immobilier.

Logiquement, c’est la première étape lorsque que l’on veut devenir propriétaire. Cette démarche vous permet de connaître vos limites et éviter de vous engager ou de visiter des logements qui ne seraient pas dans votre budget. Selon l’évolution des conditions de financement, au moment de la réalisation de votre projet, vous aurez peut-être une bonne surprise et la possibilité de prendre une pièce de plus, ou un garage…

 

Qui peut vous aider ?

Pour commencer, il suffit de se promener sur internet à travers les sites des banques et des courtiers, vous trouverez différents outils permettant de faire des calculs et des simulations. Pour les frontaliers, nous avons développer un simulateur qui permet d’envisager les financements en francs suisses comme en euro. 

 

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2/11/2017 – Comment négocier soit même son crédit immobilier ?

Photo de conseillerL’offre que vous avez formulée pour l’achat de votre futur logement a été acceptée et vous devez maintenant trouver la meilleure solution pour son financement. Tout naturellement, vous allez prendre contact avec votre banque, mais pour autant est-ce la meilleure solution ?  C’est le point de départ logique et nous allons voir toute les étapes à valider pour boucler l’opération dans les meilleures conditions.


09/10/2017 – Les 3 avantages du crédit immobilier en franc Suisse ?

Les avantages du cr\'e9dit immobilier en franc Suisse ? Les taux d’intérêts des crédits immobiliers, et particulièrement ceux en franc suisse, sont historiquement bas. Malgré une légère baisse de la monnaie helvétique par rapport à l’euro, emprunter en devise demeure une bonne solution pour les frontaliers et les non résidents souhaitant acquérir une résidence secondaire en France. Nous allons voir à travers cet article les 3 principales raisons qui pourront vous orienter vers le choix d’un prêt en franc suisse pour votre acquisition en France :

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02/10/2017 – Pourquoi devenir propriétaire quand on est frontalier ?

En travaillant en Suisse, le frontalier augmente significativement sont pouvoir d’achat, pour autant vu les prix élevés des logements autour de la frontière, doit-il investir dans la pierre afin de devenir propriétaire de sa résidence principale ? Voici quelques pistes de réflexion pour vous aider.   Lire la suite 

 


15/09/2017 – Baisse du franc suisse, une bonne nouvelle pour renégocier son crédit immobilier

Le franc suisse a franchi hier la barre des 1.15 par rapport à l’euro ( il faut 1.15 chf pour avoir 1 € avoir qu’il fallait 1.07 chf durant une grande partie de 2017) , ce qui n’est pas une bonne nouvelle pour les frontaliers car cela a pour effet de faire baisser leur pouvoir d’achat. Tous, sauf ceux qui n’avaient pas encore pu renégocier leur crédit immobilier en devise, explications.

 

Dans le cadre d’une renégociation de taux de prêt immobilier en francs suisses, le banquier va vouloir s’assurer que la contre-valeur en euro du crédit qu’il rachète est inférieur au prix d’acquisition du bien. En général, la majorité des banques autour de Genève n’interviennent que lorsque le montant du prêt ne dépasse pas 90% du prix d’acquisition.  Avec la hausse spectaculaire du francs au cours des 5 dernières années, les frontaliers qui ont emprunté en franc suisse ont vu leur dette augmenter (en contrevaleur euro) et ne peuvent pas prétendre à renégocier leur prêt. Je vous donne un exemple d’un cas que nous avons suivi ces derniers mois ( bien entendu il ne s’agit pas de l’identité réelle ni du lieu de nos clients !).

 

En Septembre 2014, Pierre et Camille achète une maison à Reignier pour 410’000 €. Disposant d’économies pour financer les frais et une partie de l’acquisition, ils ont besoin d’emprunter 400’000 €. Camille étant frontalière, ils décident de souscrire un prêt en devise qui offre de meilleures conditions de taux. Le taux de change de l’époque étant à 1.22, ils empruntent une somme de 488’000 CHF ( 400’000 € x 1.22) sur 25 ans au taux de 2.45%, hors assurance. Ils nous contactent en Mai 2017 pour renégocier les conditions de taux de leur crédit, avec à la clé une économie potentielle de plus de 50’000.- CHF. Super, sauf qu’aucune banque de la place n’accepte de reprendre le financement, car en Mai 2017, le capital restant du prêt de Pierre et Camille s’élève à 450’256 CHF. Et en Mai 2017 avec un change à 1.08 cela représente une dette de  416’903 €, soit plus que le prix d’achat en 2014….En Septembre 2017, le taux de change est maintenant à 1.15 et le capital restant dû du prêt s’élève maintenant à 443’942 CHF soit 386’036 € ! Pierre et Camille ont maintenant la possibilité de renégocier leur crédit et comme ils souhaitent profiter de cette baisse de taux pour réduire la durée de leur prêt, on envisage pour eux une économie sur 20 ans(hors assurance) de plus de l’ordre de 77’000 CHF tous frais inclus. Une bonne nouvelle non ?    

 

Vous aurez compris qu’avec la baisse du franc suisse, cela ouvre de nouvelles possibilités de négocier les conditions de son crédit immobilier et de compenser la perte de pouvoir d’achat ;-) )) Attention, car les possibilités risquent d’être peut-être limitées dans le temps. Selon l’évolution de la situation géopolitique, notamment en Corée du Nord, le franc suisse pourrait reprendre de la valeur et vous empêcher de faire cette opération.  

Calculez combien vous pouvez economiser

 


04/07/2017 – Assurance de prêt en francs suisses, pas si libre de choisir !

Cela a commencé il y a déjà plusieurs années avec la loi Lagarde, puis est venue la loi Hamon, mais choisir son assurance emprunteur lorsque l’on contracte un crédit immobilier en francs suisses, ce n’est pas si facile qu’on pourrait le penser.

Petit rappel, la loi hamon permet à l’emprunteur de choisir librement l’assurance qui va couvrir les risques décès et invalidité de son prêt immobilier. Le conseiller de la banque doit remettre à son client une liste des critères de référence permettant de comparer le contrat d’assurance proposé par la banque à d’autres contrats proposés par des compagnies d’assurances ou des courtiers.

Si pour les financements en €uros cela ne pose pas de difficulté, le problème dans le cadre d’un prêt en devises suisses, réside dans le fait que la majorité des banques de la zone frontalière proposent des contrats d’assurance emprunteur en francs suisses, et qu’il n’existe pas pour le coup pas d’équivalent sur le marché….

Avec ces établissements, il est très difficile d’envisager la délégation d’assurance, c’est pourquoi il est très important de comparer en amont le choix de votre partenaire financier.

Mais ça c’est normalement le travail de votre courtier en crédit immobilier !


03/07/2017 – Hausse des taux et de l’euro

Comme nous l’annonçons maintenant depuis plusieurs semaines, la monnaie unique devrait retrouver un plus grand intérêt sur les marchés au détriment du franc suisse. L’amélioration de la conjoncture économique de la zone euro, marquée par un retour de la croissance, amène la banque centrale européenne(BCE) à revoir sa stratégie. Pour sortir de la crise, la BCE avait fait le choix de baisser fortement ses taux d’intérêts afin de favoriser la reprise. Cette politique de taux bas facilitent la consommation mais cela a eu pour effet de faire chuter le cours de l’euro, favorisant par la même les exportations.  Mario Draghi, patron de la BCE, a laissé entendre la semaine passée que nous avions changé de séquence, et qu’avec le retour de la croissance il fallait plutôt s’attendre à moins d’intervention de sa part, soit à terme une hausse des taux d’intérêts.

 

Avec un couple Macron-Merckel bien installé à la tête de l’Europe et une situation économique plus favorable, l’euro retrouve de l’intérêt et notamment face au franc suisse. C’est pourquoi nous estimons que l’hypothèse d’un cours euro/chf à 1,15 pour la fin de l’année semble la plus probable. Un baisse de pouvoir d’achat en perspective pour les frontaliers, sauf pour ceux qui auront la bonne idée de conclure une couverture de change auprès de leur banque. Cette évolution est évidemment accueillie de manière position par les milieux économiques suisses, afin de redonner un peu de compétitivité, et peut-être sauver des emplois. Un mal pour un bien pour les frontaliers.

 

Intéressant l’article de la Tribune de Genève sur l’évolution de la prévoyance en Suisse avec les votations de Septembre. Au menu, hausse de la TVA de 0,6%, l’âge de la retraite porté de 64 à 65 ans pour les femmes, augmentation du taux de cotisation AVS mais surtout un baisse du taux de conversion de la LPP qui passerait de 6,8% à 6%.  Les travailleurs frontaliers seront évidemment impactés par ces dispositions qui ont pour vocation de réduire, mais surtout protéger leurs retraites. Intéressant de voir que pour cette enquête, un romand sur trois n’avait pas d’avis sur le sujet. Nous prendrons prochainement le sujet la prévoyance en Suisse  pour rentrer plus en détails dans son fonctionnement.

 

Allez, tout de bon, comme on dit chez nous !


22/06/2017 – Engagé avec sa banque pour 10 ans !

Si on devait expliquer la chose version troc  :

 

“ Moi donner bon taux à toi pour crédit immobilier et moi offrir toi frais de dossier mais toi obligé verser salaire à moi pendant dix ans, sinon moi reprendre bon taux”

 

En version Juin 2017, c’est le contenu du décret N°2017-1099 paru au journal officiel le 16, qui fixe à 10 ans la durée maximale pendant laquelle la banque, qui vous aura consenti votre crédit immobilier, pourra exiger la domiciliation de votre salaire. Au delà de cette période de 10 ans, l’avantage consenti par la banque (taux négocié, exonération de frais) est considéré comme définitivement acquis. Cet engagement ne vaudra que si la banque mentionne cette clause dans l’offre de prêt immobilier.

 

Mais comment cela va se passer pour les travailleurs frontaliers dont le salaire est versé en Suisse ? Si on en reste sur la pratique des ces dernières années, les banques de la zone frontalière exigent la domiciliation des revenus et un certain fonctionnement du compte, mais peu l’inscrivent dans leurs offres de prêt. En tout état de cause, aucune ne demande le versement du salaire en francs suisses sur un compte euro, mais le rapatriement de la part destinée à la vie en France, en plus du montant de l’échéance de prêt en francs suisses.

 

Ce décret concerne les offres de prêts et avenant établis à partir du 1er Janvier 2018.

 

 

 


19/06/2017 – Le retour des articles du lundi

Après de longs mois de silence, nous reprenons notre plume afin de vous informer régulièrement de l’actualité qui concerne les frontaliers et leur région. Et comme on aime l’innovation, nous vous proposons maintenant de suivre cette info en direct sur facebook. Nous nous retrouverons donc chaque lundi à 12h15 facebook pour parler de l’évolution du cours de change euro/chf, de la tendance des taux d’intérêt et toute l’actualité de ceux qui travaillent en Suisse et habitent en France.

 

Le franc suisse reste fort

 

Malgré une activité économique soutenue de la zone euro et des indicateurs de croissance positifs sur la zone €uro, la monnaie helvétique reste forte autour de 1.09. Elle prend encore un peu plus de valeur ce matin sous l’effet de l’ouverture de négociation du Brexit. Il faut comprendre que si la croissance est de retour, il demeure de nombreuses sources d’inquiétudes au niveau géopolitique amenant les investisseurs à la prudence et donc vers les valeurs refuges. Malgré tout nous continuons de penser que le cours euro/chf devrait terminer l’année autour 1.15/1.20. Dans cette hypothèse le recours à la couverture de change ne nous semble pas une mauvaise idée

 

Pas de hausse de taux significative à court terme

 

Malgré la décision de la FED la semaine passée de remonter ses taux d’intérêts d’¼ de point, cela n’a pas eu de conséquence sur les taux €uro et CHF. Les taux des crédits immobiliers devraient donc rester stable dans les prochaines semaines et ce d’autant que l’on arrive au terme de la vague des renégociations qui ont largement occupées les établissements bancaires de la place depuis janvier 2015. Cela signifie donc une plus grande concurrence entre les banques afin de tenir des objectifs ambitieux, cela devrait profiter aux emprunteurs et notamment les frontaliers en quête d’un prêt immobilier.

 

Des changements des conditions de sortie du 2ème pilier

 

Afin de protéger les futurs retraités, le Conseil des Etats a interdit le retrait en capital de la part obligatoire de la prévoyance professionnelle pour l’accession à la propriété. Cette décision a pour but d’assurer, grâce à la rente LPP, un revenu complémentaire à l’AVS afin d’assurer un minimum vital aux retraités. D’un autre côté, cela va donc limiter le montant disponible pour l’accession à la propriété. Nous reviendrons dans une prochaine vidéo sur les évolutions du 2ème pilier.

 

Ca vous intéresse ? ou pas ?

 

Les élus LR sauvent presque tous leur place en zone frontalière. Bien que mal engagés après le premier tour des élections, les députés LR de haute-savoie ont été réélus, le chablais aura un En Marche, tout comme le Pays de Gex ou la députée sortante paye la note de son prédécesseur qui n’avait pas vu venir la CMU…(trop de médecins, d’hôpitaux). Les frontaliers sur le grill, mais au sens propre cette fois avec l’incendie des bureaux du groupement transfrontalier ( c’est moyen d’accord). Bonne semaine en frontalier.

 

Allez, tout de bon, comme on dit chez nous !

 

 


27/06/2016 – Brexit, tremblement de terre…de faible intensité

Le vote anglais en faveur d’une sortie de l’Europe a beaucoup affolé les médias, secoué les marchés mais l’impact reste pour le moment limité pour le change euro/chf. Le choc est violent car dans l’esprit de beaucoup, il n’était pas envisageable que le OUT l’emporte. Alors que la position du Royaume-Uni était presque plus à l’extérieure de l’union, pourquoi sa sortie à un impact sur le cours du franc suisse et sur l’euro ?

 

Les anglais, très attachés à leur monnaie n’ont jamais vraiment envisagé d’entrer dans l’euro. A travers le vote de jeudi, ils soulèvent des interrogations quand à la construction européenne. L’Angleterre, 5ème puissance mondiale, est la première nation à sortir de l’union européenne. Cette décision aura des conséquences économiques plus lourdes pour les anglais que pour les européens mais elle amène des questions de fonds sur les buts et les objectifs de l’Europe. Indirectement, cela repose la question de l’existence de la monnaie unique, entraînant une baisse du cours de l’euro.

 

Dans le même temps, à chaque fois que cela secoue sur les marchés, les investisseurs viennent chercher de la sécurité sur le franc suisse qui a une nouvelle fois servi de valeur refuge. Le cours euro/chf a donc été beaucoup chahuté vendredi, mais sans passer sous les 1.06 alors que nous avions débuté la semaine autour de 1.09. La BNS, comme les autres banques centrales, est très largement intervenue pour empêcher de trop fortes variations. Nous devrions encore subir quelques secousses dans les prochaines semaines mais le plus gros semble passé.

 

Pour les frontaliers, il s’agit à court terme d’une bonne nouvelle pour le pouvoir d’achat et ce à quelques jours des vacances. Il faudra rester prudent pour ceux qui envisagent de vendre leur logement financé par un prêt en devise. Avec un cours à 1.07, il faudra plus d’euros pour solder le crédit immobilier.

Allez, tout de bon, comme on dit chez nous.