04/07/2017 – Assurance de prêt en francs suisses, pas si libre de choisir !

Cela a commencé il y a déjà plusieurs années avec la loi Lagarde, puis est venue la loi Hamon, mais choisir son assurance emprunteur lorsque l’on contracte un crédit immobilier en francs suisses, ce n’est pas si facile qu’on pourrait le penser.

Petit rappel, la loi hamon permet à l’emprunteur de choisir librement l’assurance qui va couvrir les risques décès et invalidité de son prêt immobilier. Le conseiller de la banque doit remettre à son client une liste des critères de référence permettant de comparer le contrat d’assurance proposé par la banque à d’autres contrats proposés par des compagnies d’assurances ou des courtiers.

Si pour les financements en €uros cela ne pose pas de difficulté, le problème dans le cadre d’un prêt en devises suisses, réside dans le fait que la majorité des banques de la zone frontalière proposent des contrats d’assurance emprunteur en francs suisses, et qu’il n’existe pas pour le coup pas d’équivalent sur le marché….

Avec ces établissements, il est très difficile d’envisager la délégation d’assurance, c’est pourquoi il est très important de comparer en amont le choix de votre partenaire financier.

Mais ça c’est normalement le travail de votre courtier en crédit immobilier !


03/07/2017 – Hausse des taux et de l’euro

Comme nous l’annonçons maintenant depuis plusieurs semaines, la monnaie unique devrait retrouver un plus grand intérêt sur les marchés au détriment du franc suisse. L’amélioration de la conjoncture économique de la zone euro, marquée par un retour de la croissance, amène la banque centrale européenne(BCE) à revoir sa stratégie. Pour sortir de la crise, la BCE avait fait le choix de baisser fortement ses taux d’intérêts afin de favoriser la reprise. Cette politique de taux bas facilitent la consommation mais cela a eu pour effet de faire chuter le cours de l’euro, favorisant par la même les exportations.  Mario Draghi, patron de la BCE, a laissé entendre la semaine passée que nous avions changé de séquence, et qu’avec le retour de la croissance il fallait plutôt s’attendre à moins d’intervention de sa part, soit à terme une hausse des taux d’intérêts.

 

Avec un couple Macron-Merckel bien installé à la tête de l’Europe et une situation économique plus favorable, l’euro retrouve de l’intérêt et notamment face au franc suisse. C’est pourquoi nous estimons que l’hypothèse d’un cours euro/chf à 1,15 pour la fin de l’année semble la plus probable. Un baisse de pouvoir d’achat en perspective pour les frontaliers, sauf pour ceux qui auront la bonne idée de conclure une couverture de change auprès de leur banque. Cette évolution est évidemment accueillie de manière position par les milieux économiques suisses, afin de redonner un peu de compétitivité, et peut-être sauver des emplois. Un mal pour un bien pour les frontaliers.

 

Intéressant l’article de la Tribune de Genève sur l’évolution de la prévoyance en Suisse avec les votations de Septembre. Au menu, hausse de la TVA de 0,6%, l’âge de la retraite porté de 64 à 65 ans pour les femmes, augmentation du taux de cotisation AVS mais surtout un baisse du taux de conversion de la LPP qui passerait de 6,8% à 6%.  Les travailleurs frontaliers seront évidemment impactés par ces dispositions qui ont pour vocation de réduire, mais surtout protéger leurs retraites. Intéressant de voir que pour cette enquête, un romand sur trois n’avait pas d’avis sur le sujet. Nous prendrons prochainement le sujet la prévoyance en Suisse  pour rentrer plus en détails dans son fonctionnement.

 

Allez, tout de bon, comme on dit chez nous !


22/06/2017 – Engagé avec sa banque pour 10 ans !

Si on devait expliquer la chose version troc  :

 

“ Moi donner bon taux à toi pour crédit immobilier et moi offrir toi frais de dossier mais toi obligé verser salaire à moi pendant dix ans, sinon moi reprendre bon taux”

 

En version Juin 2017, c’est le contenu du décret N°2017-1099 paru au journal officiel le 16, qui fixe à 10 ans la durée maximale pendant laquelle la banque, qui vous aura consenti votre crédit immobilier, pourra exiger la domiciliation de votre salaire. Au delà de cette période de 10 ans, l’avantage consenti par la banque (taux négocié, exonération de frais) est considéré comme définitivement acquis. Cet engagement ne vaudra que si la banque mentionne cette clause dans l’offre de prêt immobilier.

 

Mais comment cela va se passer pour les travailleurs frontaliers dont le salaire est versé en Suisse ? Si on en reste sur la pratique des ces dernières années, les banques de la zone frontalière exigent la domiciliation des revenus et un certain fonctionnement du compte, mais peu l’inscrivent dans leurs offres de prêt. En tout état de cause, aucune ne demande le versement du salaire en francs suisses sur un compte euro, mais le rapatriement de la part destinée à la vie en France, en plus du montant de l’échéance de prêt en francs suisses.

 

Ce décret concerne les offres de prêts et avenant établis à partir du 1er Janvier 2018.

 

 

 


19/06/2017 – Le retour des articles du lundi

Après de longs mois de silence, nous reprenons notre plume afin de vous informer régulièrement de l’actualité qui concerne les frontaliers et leur région. Et comme on aime l’innovation, nous vous proposons maintenant de suivre cette info en direct sur facebook. Nous nous retrouverons donc chaque lundi à 12h15 facebook pour parler de l’évolution du cours de change euro/chf, de la tendance des taux d’intérêt et toute l’actualité de ceux qui travaillent en Suisse et habitent en France.

 

Le franc suisse reste fort

 

Malgré une activité économique soutenue de la zone euro et des indicateurs de croissance positifs sur la zone €uro, la monnaie helvétique reste forte autour de 1.09. Elle prend encore un peu plus de valeur ce matin sous l’effet de l’ouverture de négociation du Brexit. Il faut comprendre que si la croissance est de retour, il demeure de nombreuses sources d’inquiétudes au niveau géopolitique amenant les investisseurs à la prudence et donc vers les valeurs refuges. Malgré tout nous continuons de penser que le cours euro/chf devrait terminer l’année autour 1.15/1.20. Dans cette hypothèse le recours à la couverture de change ne nous semble pas une mauvaise idée

 

Pas de hausse de taux significative à court terme

 

Malgré la décision de la FED la semaine passée de remonter ses taux d’intérêts d’¼ de point, cela n’a pas eu de conséquence sur les taux €uro et CHF. Les taux des crédits immobiliers devraient donc rester stable dans les prochaines semaines et ce d’autant que l’on arrive au terme de la vague des renégociations qui ont largement occupées les établissements bancaires de la place depuis janvier 2015. Cela signifie donc une plus grande concurrence entre les banques afin de tenir des objectifs ambitieux, cela devrait profiter aux emprunteurs et notamment les frontaliers en quête d’un prêt immobilier.

 

Des changements des conditions de sortie du 2ème pilier

 

Afin de protéger les futurs retraités, le Conseil des Etats a interdit le retrait en capital de la part obligatoire de la prévoyance professionnelle pour l’accession à la propriété. Cette décision a pour but d’assurer, grâce à la rente LPP, un revenu complémentaire à l’AVS afin d’assurer un minimum vital aux retraités. D’un autre côté, cela va donc limiter le montant disponible pour l’accession à la propriété. Nous reviendrons dans une prochaine vidéo sur les évolutions du 2ème pilier.

 

Ca vous intéresse ? ou pas ?

 

Les élus LR sauvent presque tous leur place en zone frontalière. Bien que mal engagés après le premier tour des élections, les députés LR de haute-savoie ont été réélus, le chablais aura un En Marche, tout comme le Pays de Gex ou la députée sortante paye la note de son prédécesseur qui n’avait pas vu venir la CMU…(trop de médecins, d’hôpitaux). Les frontaliers sur le grill, mais au sens propre cette fois avec l’incendie des bureaux du groupement transfrontalier ( c’est moyen d’accord). Bonne semaine en frontalier.

 

Allez, tout de bon, comme on dit chez nous !

 

 


27/06/2016 – Brexit, tremblement de terre…de faible intensité

Le vote anglais en faveur d’une sortie de l’Europe a beaucoup affolé les médias, secoué les marchés mais l’impact reste pour le moment limité pour le change euro/chf. Le choc est violent car dans l’esprit de beaucoup, il n’était pas envisageable que le OUT l’emporte. Alors que la position du Royaume-Uni était presque plus à l’extérieure de l’union, pourquoi sa sortie à un impact sur le cours du franc suisse et sur l’euro ?

 

Les anglais, très attachés à leur monnaie n’ont jamais vraiment envisagé d’entrer dans l’euro. A travers le vote de jeudi, ils soulèvent des interrogations quand à la construction européenne. L’Angleterre, 5ème puissance mondiale, est la première nation à sortir de l’union européenne. Cette décision aura des conséquences économiques plus lourdes pour les anglais que pour les européens mais elle amène des questions de fonds sur les buts et les objectifs de l’Europe. Indirectement, cela repose la question de l’existence de la monnaie unique, entraînant une baisse du cours de l’euro.

 

Dans le même temps, à chaque fois que cela secoue sur les marchés, les investisseurs viennent chercher de la sécurité sur le franc suisse qui a une nouvelle fois servi de valeur refuge. Le cours euro/chf a donc été beaucoup chahuté vendredi, mais sans passer sous les 1.06 alors que nous avions débuté la semaine autour de 1.09. La BNS, comme les autres banques centrales, est très largement intervenue pour empêcher de trop fortes variations. Nous devrions encore subir quelques secousses dans les prochaines semaines mais le plus gros semble passé.

 

Pour les frontaliers, il s’agit à court terme d’une bonne nouvelle pour le pouvoir d’achat et ce à quelques jours des vacances. Il faudra rester prudent pour ceux qui envisagent de vendre leur logement financé par un prêt en devise. Avec un cours à 1.07, il faudra plus d’euros pour solder le crédit immobilier.

Allez, tout de bon, comme on dit chez nous.


09/05/2016 – Les taux bas fleurissent avec le printemps !

De mémoire d’emprunteur, on a jamais connu un tel niveau de taux d’intérêt tant pour les financements en euros que pour les prêts en francs suisses. Ce mouvement baissier des taux d’intérêt, amorcé il y a plusieurs mois, est lié à un contexte économique mondial préoccupant mais surtout en panne de croissance. A toute chose malheur est bon, et cela permet à un plus grand nombre d’accéder à la propriété ou d’acheter un logement plus spacieux.

 

C’est le moment de devenir propriétaire de sa résidence principale

 

Cela sonne un peu comme une phrase d’un marchand qui veut vendre sa marchandise et pourtant si on réfléchit sérieusement, c’est la meilleure opération patrimoniale du moment.

A des taux d’intérêt au plus bas, vous ajoutez, pour ceux qui sont éligibles, un prêt à taux zéro très nettement plus favorable, un marché de l’immobilier ancien dont les prix ont été largement réajustés en zone frontalière et une importante offre de logements neufs sur le bassin lémanique, tous les ingrédients sont au rendez-vous pour accéder à la propriété dans les meilleures conditions. Cette position est renforcée avec des loyers qui demeurent élevés autour de la frontière et encore plus à Genève. Alors qu’il devient de plus en plus évident que les niveaux de retraites vont largement être revus à la baisse dans les prochaines années, tant en France qu’en Suisse, devenir propriétaire de sa résidence principale s’impose comme une protection de son niveau de vie.

 

Un emprunteur disposant de revenus en francs suisses a augmenté son pouvoir d’achat immobilier de 85’000 € en moins de 5 ans

 

Par la force du franc suisse par rapport à l’euro et des niveaux de taux d’intérêt en fort recul, un emprunteur salarié en Suisse bénéficie d’une capacité d’achat en hausse de 30%. Prenons l’exemple d’une famille bénéficiant d’un revenu net mensuel de 6’000.- CHF et qui peut supporter une échéance mensuelle de crédit de 2’000.- CHF. Fin 2011, pour un prêt immobilier en devises, cette famille empruntait en moyenne à 3.17% pour une durée de 20 ans soit une somme 350’000 CHF. En avril 2016, pour la même mensualité, notre famille peut obtenir un financement au taux moyen de 1.45% sur 20 ans pour un montant de 420’000 CHF. En plus de l’effet de la baisse des taux des crédits immobiliers en francs suisses, notre famille bénéficie de l’appréciation de la monnaie helvétique par rapport à l’euro. Pour notre exemple, avec un taux de change fin 2011 à 1.20, nos emprunteurs frontaliers ayant obtenu un financement de 350’000 CHF disposaient de 296’000 €uro. En avril 2016, le prêt de 420’000 CHF avec un taux de change à 1.10 permet de disposer de 381’800 €. Dans la même période, le prix de l’immobilier s’étant stabilisé, on peut donc estimer qu’avec un capital de 85’000 €, l’acquéreur s’offre 20 m2 supplémentaires sur Annemasse, 26 m2 sur le secteur de Douvaine !

 

Les primes d’assurance emprunteur sous pression

 

Sous les effets de la loi Hamon qui donne plus de facilités aux emprunteurs pour choisir l’assurance de leur crédit immobilier, nous avons constaté, à niveau de couverture équivalent, une baisse significative des primes. Avec la problématique du risque de change, c’est un peu moins vrai dans le cadre des prêts en devises mais cela demeure une bonne nouvelle supplémentaire pour les futurs propriétaires.


09/05/2016 – Obtenir les meilleures conditions pour son crédit immobilier

La décision de devenir propriétaire d’un logement repose sur la négociation d’un prix de vente entre acheteur et vendeur. La plus grande partie de cette somme étant financée par un crédit immobilier sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans, il est d’autant plus important de s’attacher à obtenir les meilleures conditions de financement. Où trouver le meilleur taux ? Comment obtenir les meilleures conditions d’assurance ? Comment négocier avec son banquier ? Nous allons passer en revue les différentes actions à entreprendre pour emprunter aux meilleures conditions.

 

Les démarches pour obtenir un financement sont souvent longues, parfois complexes, voire même compliquées, sans pour autant être assuré d’emprunter au meilleur prix. Pour un financement en devise, de 300’000 € sur 25 ans, il y a un différentiel de coût de plus de 40% entre le taux le plus bas et le taux moyen. Sur la durée, cela représente une différence de plus de 20’000 €. La différence est d’autant plus importante si la somme empruntée est conséquente et si la durée du crédit est longue.

 

Les banquiers adorent votre apport personnel.

 

Après la crise de 2007 et le durcissement des règles prudentielles, la notion d’apport personnel est devenue prépondérante pour les banquiers. Dès lors, l’obtention du meilleur taux est directement liée à la proportion d’apport personnel que vous pourrez mobiliser. Actuellement, et selon les banques, il faut pouvoir disposer d’un capital représentant entre 10% et 20% du prix d’achat hors frais pour prétendre aux conditions dites “premium”. Les différents frais liés à l’opération d’acquisition (frais de notaire,de garantie, de dossier) devront être également financés par les acheteurs. Au delà du fait qu’en vous prêtant moins le banquier voit son niveau de risque baisser, disposer d’un apport personnel provenant idéalement d’une épargne régulière, va faire de vous le client parfait que la banque voudra à tout prix conquérir et conserver. A noter qu’est considéré comme apport personnel, toute somme disponible provenant d’épargne, plus values, donations etc….mais également des capitaux de prévoyance des 2ème et 3ème piliers, du PERP. A noter que l’accession au meilleur taux grâce à votre apport personnel peut vous faire gagner 0,6% sur le taux de votre crédit immobilier. Autre critère déterminant pour négocier le meilleur taux : votre niveau de revenus. Mais sur ce point, à part demander une augmentation à votre patron, vous ne pouvez pas faire grand chose…..

 

Le taux d’intérêt c’est bien, le coût de l’assurance emprunteur, ce n’est pas rien !

 

Dans votre quête de recherche des meilleures conditions, le taux d’intérêt proposé n’est pas le seul paramètre à prendre en compte. Avec la baisse des taux d’intérêts, le montant des primes d’assurance représente une part de plus en plus importante du coût total du crédit. C’est donc d’autant plus vrai pour les crédits immobiliers en devise dont les meilleurs taux sur 20 ans sont proche de 1,05% contre 2,75% 2 ans auparavant. Avec une prime d’assurance à hauteur de 0,42% du montant du crédit (pour un emprunteur âgé de plus de 40 ans), la part de l’assurance représente 43,5% du coût du crédit contre 21,8% en 2014. C’est donc bien le couple taux d’intérêt/assurance emprunteur sur lequel il faut s’appuyer pour pouvoir retenir la meilleure solution de financement. Le choix de l’assurance emprunteur est maintenant facilité par la loi Hamon, qui permet à celui ou celle qui a contracté un crédit de changer librement de compagnie d’assurance dans l’année qui suit la date d’émission des offres de prêt. Si les frais de dossier rentrent pleinement dans le coût d’un crédit, il ne faut pas focaliser votre négociation sur ce point. Il est plus pertinent de négocier avec votre banquier une délégation d’assurance ou une remise sur le taux. Sur la durée du crédit, vous serez très largement gagnant. Enfin, si vous devez comparer différentes propositions, comparez le coût total en euros ou en francs suisses, c’est beaucoup plus parlant que le TAEG imposé par la loi.

 

Faire appel à un bon courtier, de proximité.

 

L’intermédiaire en opérations de banque et services de paiement dans la version légale, ou plus communément appelé courtier en crédits immobiliers, pourra dans le cadre d’un mandat de recherche de financement, vous faire gagner du temps et souvent économiser beaucoup d’argent. Le courtier, après avoir pris connaissance de votre demande, va s’adresser aux établissements bancaires de votre secteur afin d’obtenir les meilleures conditions de financement. Vous gagnerez ainsi un temps précieux, et en sa qualité de professionnel, il saura mettre en valeur les points forts de votre dossier afin d’obtenir les conditions les plus favorables. L’activité de courtier en crédits immobiliers est relativement développée sur la zone frontalière et sur internet. Nous recommandons de choisir un courtier local qui a des contacts directs et privilégiés avec les banques et les décideurs de votre secteur, alors que les grandes enseignes de courtage nationales à distance ne font que transférer votre demande dans les banques et vous appliquer les conditions standards. C’est d’autant plus vrai dans la zone frontalière où les télé-conseillers parisiens ou lyonnais ont des connaissances limitées du prêt en devise. Enfin, optez pour un courtier organisé autour de plusieurs collaborateurs qui représente vis à vis des banques un plus gros volume de crédits immobiliers et  pourra vous assurez un meilleur suivi de votre dossier en cas d’absence ou de défaillance de votre interlocuteur privilégié.

 



17/03/2016 – Les 4 étapes clés pour bien renégocier son crédit immobilier

 

Avec l’abandon du cours plancher et l’introduction des taux d’intérêts négatifs début 2015, de nombreux emprunteurs avaient saisi l’opportunité de renégocier leur crédit immobilier en francs suisses comme en euros. Nous pensions alors que les conditions de financement avaient atteint leur niveau le plus bas. Une année après, avec une économie mondiale en croissance molle et des interventions massives des banques centrales, force est de constater que les niveaux de taux sont encore plus bas de 0.25% à 0.30% ! Dans ces conditions, les emprunteurs qui ont manqué la première vague, pourront largement trouver les bénéfices de cette nouvelle baisse. Pour autant, passons en détail les 4 étapes importantes permettant de renégocier au mieux son crédit immobilier :

 

1) Demander à votre banquier s’il tient à vous ?

 

La première étape consiste à prendre contact avec le conseiller qui gère votre dossier de crédit et lui demander ce qu’il peut faire pour votre crédit en cours. Ne vous attendez pas à recevoir des taux incroyables de sa part ! Il est parfaitement conscient qu’aux taux alléchants proposés par ses concurrents, vous devrez ajouter des frais fixes (pénalités de remboursement anticipé, frais de constitution d’une nouvelle garantie, frais de dossier). De plus, en acceptant de renégocier votre taux, il va accepter de moins gagner sur votre dossier. En fonction des conditions que votre banque vous proposera, vous allez très vite vous rendre compte combien il tient à vous…ou pas !

 

2) Combien pouvez-vous espérer économiser dans cette opération ?

 

Vous avez la proposition de votre banque entre les mains mais elle ne vous satisfait pas complètement. Il faut maintenant regarder ce que la concurrence peut vous proposer en tenant compte des frais fixes que votre banquier n’a pas oublié de vous mentionner. Vous pouvez faire les calculs de votre côté, mais si vous ne voulez pas vous embêtez, vous pouvez faire une simulation directement sur notre site :

 


Qu’il s’agisse d’un financement en euros comme en francs suisses, vous pourrez connaître immédiatement le gain que vous pourrez réaliser en conservant la même durée ou en réduisant la durée de votre crédit. Si vous estimez que le gain est intéressant, vous pouvez faire le tour des banques de la place afin d’avoir les conditions financières détaillées de chacun ou passez par un courtier en crédits immobiliers; vous gagnerez ainsi beaucoup de temps et l’assurance d’avoir les meilleures conditions de taux du moment.

 

3) Des papiers, des papiers, encore des papiers

 

C’est la partie la moins sympathique de l’opération ! Il faut préparer un dossier complet pour la banque qui va reprendre votre crédit immobilier. Même si cela n’est pas très compliqué (copie des pièces d’identité, 3 dernières fiches de salaire, relevé de compte etc….), il faut prendre un peu de temps pour le faire. Il est très important d’avoir un dossier complet et bien présenté, c’est un peu de votre image que vous envoyez au nouveau banquier. Si vous voulez qu’il s’occupe bien de votre dossier, simplifiez lui la tâche.

 

4) Ma banque je l’aime, un peu, beaucoup, à la folie, pas du tout ?

 

Une banque vous fait d’excellentes propositions pour reprendre votre crédit immobilier, chouette ! Mais il va falloir quitter votre banque actuelle. En effet, le charmant conseiller qui vous veut comme client ne cherche pas qu’à vous faire faire des économies…..il veut gagner des sous. Comment ? En vous demandant de devenir votre banque principale, en souscrivant des services (cartes de crédit, services de base, les assurances, etc..). Vous pouvez éplucher les conditions tarifaires de votre nouvelle banque, mais n’oubliez pas que grâce à elle vous allez peut-être économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros. Il faut envisager la comparaison d’un point de vue global, donc si la carte de crédit coûte 2€ euros de plus par an, vous serez toujours gagnant. En revanche et plus particulièrement en zone frontalière, il vous faut vérifier si les services qu’elle propose vous conviennent, notamment en termes de rapatriement de salaire depuis la Suisse, couverture de change, etc…

 

Vous êtes prêt à passer à l’action ? Encore quelques astuces pour les candidats à la renégociation :

 

  • Si vous avez eu des problèmes de santé depuis la demande de financement initiale, la nouvelle banque risque de majorer le coût de l’assurance, voire de vous exclure de certains risques

  • Pour un prêt en francs suisses, vous devez vous assurer que la contre valeur euro actuel de votre prêt en devises est inférieure au prix d’achat initial de votre logement ou à sa valeur sur le marché. A défaut, aucune banque n’acceptera de rentrer en matière.

  • Pour les frontaliers qui ont fait un financement adossé à des troisième piliers, c’est l’occasion de sortir de cette solution devenue obsolète par l’évolution de la fiscalité et les rendements des contrats d’assurance.

Bonne renégociation !


23/02/2016 – Faut-il encore emprunter EN FRANCS SUISSES ?

 

Solution star des emprunteurs depuis 25 ans, le crédit immobilier en francs suisses a été largement mis en avant par les banques de la zone frontalière notamment grâce à des taux d’intérêts très avantageux. Depuis 5 ans, avec la forte hausse du franc suisse par rapport à l’euro, ce type de financement est pourtant devenu le cauchemar de certains propriétaires. Essayons de comprendre pourquoi et voir comment choisir la devise de son crédit immobilier ?

 

Dans notre région frontalière, les emprunteurs travaillant en Suisse ont la faculté de contracter un emprunt en euros ou en francs suisses pour acquérir leur logement sur France. Avec un niveau de taux nettement plus favorable, le prêt en devise est largement plébiscité par les emprunteurs frontaliers. Encore aujourd’hui, emprunter sur 20 ans en francs suisses permet de bénéficier d’un gain de 0.60 points de base par rapport à un financement en euros. En clair, c’est un taux fixe à 1.30% pour un crédit en CHF contre 1.90% pour un crédit en €, soit, sur la durée du crédit, un différentiel de 20’000 € pour un emprunt de 300’000 €. Si on arrête la comparaison ici, il n’y a pas photo ! 

 

Mais ce calcul n’est valable que si les emprunteurs vont au terme de leur crédit immobilier. En revanche, une revente du logement, pendant la période de détention du crédit, peut considérablement remettre en question l’intérêt de l’opération. En effet, à la signature de l’acte de cession, le notaire remettra au vendeur le produit de la vente en euros, pour solder une dette en francs suisses. La banque devra donc procéder à une opération de change, à savoir acheter des francs suisses pour solder le crédit immobilier. Dès lors, l’emprunteur est soumis au risque de change. Si le franc suisse s’est apprécié entre le début du crédit et son remboursement anticipé, il faudra plus d’euros pour solder l’emprunt. C’est comme cela que bon nombre de frontaliers ayant emprunté alors que le taux de change était entre 1.20 et 1.50, se retrouvent avec une dette, en contre valeur euro, supérieure au prix d’achat du bien! 

 

Exemple : Sarah Genevois a contracté, en Janvier 2009, un crédit immobilier en francs suisses de 300’000 CHF pour acheter un appartement de 200’000 €. Le taux de change était alors de 1.50. En Janvier 2016, Sarah souhaite revendre son logement mais son conseiller bancaire lui indique qu’elle doit 240’000 CHF, soit 218’000 € ! L’agent immobilier de Sarah lui a trouvé un acheteur pour son logement à 210’000 €…. Si elle accepte la proposition, il faudra qu’elle apporte de ses économies 8’000 € pour solder son prêt, sinon elle devra patienter pour un nouveau projet.

 

 

La durée de détention du logement est déterminante pour diminuer le risque de change

 

Dans une période de forte volatilité des cours de change, le choix du prêt en francs suisses peut donc s’avérer périlleux en cas de vente anticipée du bien. Le risque est au plus fort dans la première partie du crédit, lorsque le capital restant dû demeure important. Plus l’emprunteur avancera dans le temps, plus le montant de sa dette diminuera et moins il sera impacté par le risque de change. Pour une famille qui construit la maison de ses rêves ou pour en emprunteur qui n’envisage pas de revendre son bien, le prêt en devise reste une excellente solution de financement. En revanche, nous conseillerons aux jeunes emprunteurs que nous accompagnons dans la négociation d’un financement pour l’achat d’un T2 ou T3 de réfléchir aussi à un financement en €uros. En effet, pour eux, la durée de détention du bien est, en général, courte, et en empruntant en devise, ils s’exposent au risque de change. De plus, si la différence de coût liée au taux d’intérêt est conséquente sur 25 ans, elle est nettement plus limitée sur une durée de 3 à 5 ans.

 

Enfin, contracter un emprunt en euros permet de bénéficier pleinement de la loi Hamon. Vous pouvez souscrire votre assurance emprunteur auprès d’une compagnie extérieure à la banque, ce qui est souvent bien moins chère pour des garanties équivalentes ! Vous l’aurez compris, le taux d’intérêt du crédit ne doit donc pas être le seul élément déterminant pour le choix de votre crédit immobilier.

 



25/01/2016 – PTZ 2016 : Les Nouveautés

Afficher l'image d'origineLe PTZ permet toujours à des personnes qui acquièrent pour la première fois leur résidence principale de profiter d’un prêt à taux 0% pour un achat dans le neuf, ou dans l’ancien sous conditions.

Depuis le 1er janvier 2016, les conditions d’attribution du PTZ et ses modalités de mise en place ont été assouplies.

 

Le nouveau PTZ, c’est :

  • une augmentation de la quotité de financement jusqu’à 40% de l’achat d’un logement neuf ou ancien (hors frais de notaire) et dans la limite des plafonds du tableau ci-dessous; pour mémoire, ce montant était jusqu’ici limité à 26% pour certaines zones et encore moins ailleurs…

Nombre de personnes destinées à occuper le logement

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

1

150.000 €

135.000 €

110.000 €

100.000 €

2

210.000 €

189.000 €

154.000 €

140.000 €

3

255.000 €

230.000 €

187.000 €

170.000 €

4

300.000 €

270.000 €

220.000 €

200.000 €

5 et plus

345.000 €

311.000 €

253.000 €

230.000 €

 

Exemple : un couple avec 2 enfants achète un bien neuf à Douvaine (zone B1) pour 300000 €; le PTZ sera limité à 270000 € x 40 % = 108000 €.

 

  • l’accès d’un plus grand nombre de ménages à ce dispositif avec l’augmentation des plafonds de revenus pris en compte (74 000 € contre 72 000 € auparavant en zone A pour un couple avec deux enfants); à noter que les ressources prises en compte pour l’éligibilité au PTZ restent dans tous les cas, les revenus fiscaux de référence de l’année n-2, de l’ensemble des occupants.

  • une durée de remboursement de 20 ans minimum et un différé systématique de 5, 10 ou 15 ans (en fonction des revenus);

  • une occupation du bien en résidence principale au moins 6 ans à compter du versement du prêt (jusqu’à maintenant, le bien devait être la résidence principale de l’emprunteur pendant toute la durée du financement); par conséquent, l’emprunteur peut, au bout de 6 ans, louer son bien et conserver son PTZ;

 

A noter que pour l’achat dans l’ancien, le prêt à taux 0% est élargi à l’ensemble du territoire, sans exceptions. Pour y être éligibles, les opérations d’acquisition devront, dans tous les cas, comporter 25% de travaux sur le coût total de l’acquisition.

Le PTZ peut être assorti de tout autre prêt immobilier : Prêt à l’accession Sociale, Prêt Classique € ou Prêt Immobilier en Francs Suisses.

 

Pour plus de précisions, nos conseillers se tiennent à votre disposition : 09.87.87.74.40

Et pour calculer vos droits au PTZ, rendez-vous sur notre simulateur : http://www.territoires.gouv.fr/spip.php?page=article-sous-site&id_article=313&sommaire=88