20/07/2018 – Financement sans apport, âge de fin de prêt 95 ans…

Prêt en devise, prêt en euro, prêt réglementé, la gamme des solutions de financement mis à disposition par les réseaux bancaires de proximité permettent de couvrir en grande partie les besoins des candidats à l’accession à la propriété. Il n’en demeure pas moins que certains profils, ou certaines situations plus complexes, la concrétisation d’un achat immobilier était jusqu’alors impossible. Peut-on trouver un crédit pour un financement à 110% ? Reprendre un encours de crédit personnel pour investir dans un logement ?  Obtenir un financement au quand on plus de 65 ans ?  Nous avons maintenant une solution originale et innovante qui nous permet de couvrir une plus grande partie des besoins des emprunteurs.


06/04/2018 – Baisse du franc suisse : faut-il encore opter pour un prêt en devise ?

Après avoir longtemps flirté autour de 1,05 le cours euro/chf se stabilise depuis plusieurs semaines autour de 1,17. Les perspectives économiques favorables de la zone euro pourraient à terme amener le franc suisse à 1,20 voir 1,25 pour 1 euro. Au moment de devenir propriétaire, le frontalier va devoir s’interroger sur la monnaie de son crédit immobilier. Faut-il choisir un financement en euro ? Le prêt en devise est-il toujours aussi intéressant ? Voyons pourquoi contracter un prêt en franc suisse pour un frontalier demeure une alternative à explorer. Lire la suite


09/02/2018 – Les 3 questions indispensables avant de changer l’assurance emprunteur de votre prêt en devise

Le 12 Janvier 2018, le Conseil Constitutionnel a validé la possibilité de résiliation annuelle de l’assurance emprunteur par le biais de la loi SAPIN II. Cela signifie que les emprunteurs peuvent, à chaque date anniversaire de leur prêt, renégocier leur assurance emprunteur avec leur banque ou leur compagnie d’assurance. Cette modification de la loi permet de faire entrer un peu de concurrence dans cet aspect important du coût d’un crédit immobilier (qui était jusque là chasse gardée des banques). Dans la pratique les choses ne sont pas si simples surtout dans le cadre d’un crédit immobilier en franc suisse. Avant de vous engager dans ces démarches, voici les 3 étapes indispensables .. Lire la suite


05/02/2018 – Frontalier, comment payer moins d’impôt en 2018 ?

Nous distinguerons ici les frontaliers genevois imposés à la source des frontaliers, des frontaliers vaudois taxés en France. Pour les travailleurs du canton de Genève, il existe en réalité peu de solution pour optimiser sa fiscalité, à savoir le versement sur un 3ème pilier A et/ou l’option du statut de quasi-résident.. Lire la suite


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14/12/2017 – Utiliser son deuxième pilier pour devenir propriétaire

L’apport personnel étant un critère déterminant pour l’obtention d’un crédit immobilier, un grand nombre de candidat à l’accession à la propriété en France envisage d’utiliser leur 2ème pilier pour constituer leurs fonds propres. Il s’agit d’une opération relativement courante dont le processus est plutôt bien maîtrisé par les différents acteurs ( Banque, Notaire etc..). Il convient toutefois d’être vigilant car il existe des contraintes qui peuvent empêcher votre rêve de devenir propriétaire. Lire la suite


17/11/2017 – Déterminer sa capacité d’achat pour un projet immobilier.

Logiquement, c’est la première étape lorsque que l’on veut devenir propriétaire. Cette démarche vous permet de connaître vos limites et éviter de vous engager ou de visiter des logements qui ne seraient pas dans votre budget. Selon l’évolution des conditions de financement, au moment de la réalisation de votre projet, vous aurez peut-être une bonne surprise et la possibilité de prendre une pièce de plus, ou un garage…

 

Qui peut vous aider ?

Pour commencer, il suffit de se promener sur internet à travers les sites des banques et des courtiers, vous trouverez différents outils permettant de faire des calculs et des simulations. Pour les frontaliers, nous avons développer un simulateur qui permet d’envisager les financements en francs suisses comme en euro. 

 

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04/07/2017 – Assurance de prêt en francs suisses, pas si libre de choisir !

Cela a commencé il y a déjà plusieurs années avec la loi Lagarde, puis est venue la loi Hamon, mais choisir son assurance emprunteur lorsque l’on contracte un crédit immobilier en francs suisses, ce n’est pas si facile qu’on pourrait le penser.

Petit rappel, la loi hamon permet à l’emprunteur de choisir librement l’assurance qui va couvrir les risques décès et invalidité de son prêt immobilier. Le conseiller de la banque doit remettre à son client une liste des critères de référence permettant de comparer le contrat d’assurance proposé par la banque à d’autres contrats proposés par des compagnies d’assurances ou des courtiers.

Si pour les financements en €uros cela ne pose pas de difficulté, le problème dans le cadre d’un prêt en devises suisses, réside dans le fait que la majorité des banques de la zone frontalière proposent des contrats d’assurance emprunteur en francs suisses, et qu’il n’existe pas pour le coup pas d’équivalent sur le marché….

Avec ces établissements, il est très difficile d’envisager la délégation d’assurance, c’est pourquoi il est très important de comparer en amont le choix de votre partenaire financier.

Mais ça c’est normalement le travail de votre courtier en crédit immobilier !


03/07/2017 – Assurer un jeune conducteur : comment réduire les frais ?

C’est connu, les tarifs des jeunes conducteurs sont élevés, très élevés.

Il existe des moyens en amont de réduire la facture comme la conduite accompagnée (jusqu’à 500 € de réduction sur une prime d’assurance annuelle).

Vous pouvez également   faire le choix stratégique d’acquérir une “vieille” voiture avec un contrat d’assurance avec des garanties minimum, pendant 3 ans !

Mais la technologie vient maintenant à l’aide des jeunes conducteurs, en utilisant le smartphone. Et oui, vous avez bien lu, l’utilisation du smartphone peut réduire la facture de l’assurance auto d’un jeune conducteur. Le principe est assez simple : le jeune conducteur autorise la compagnie d’assurance à suivre ses déplacements en automobile à travers la géolocalisation de son téléphone. En fonction de son comportement sur la route, il marque des points qui au bout d’une année lui permettent de bénéficier d’une réduction du montant de la prime. La remise peut-être conséquente, chez certains assureurs, elle peut monter jusqu’à 30%. Finalement le contrat établi un rapport gagnant gagnant entre l’assureur et l’assuré, “mieux tu te comportes et moins je te fais payer cher”. L’histoire ne dit pas si le jeune assuré ne se comporte pas bien, si son contrat sera revu à la hausse.

Comme quoi le smartphone peut aussi trouver un usage bénéfique en voiture. 

Plus d’info auprès de votre conseiller ilassurearthur.


09/05/2016 – Obtenir les meilleures conditions pour son crédit immobilier

La décision de devenir propriétaire d’un logement repose sur la négociation d’un prix de vente entre acheteur et vendeur. La plus grande partie de cette somme étant financée par un crédit immobilier sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans, il est d’autant plus important de s’attacher à obtenir les meilleures conditions de financement. Où trouver le meilleur taux ? Comment obtenir les meilleures conditions d’assurance ? Comment négocier avec son banquier ? Nous allons passer en revue les différentes actions à entreprendre pour emprunter aux meilleures conditions.

 

Les démarches pour obtenir un financement sont souvent longues, parfois complexes, voire même compliquées, sans pour autant être assuré d’emprunter au meilleur prix. Pour un financement en devise, de 300’000 € sur 25 ans, il y a un différentiel de coût de plus de 40% entre le taux le plus bas et le taux moyen. Sur la durée, cela représente une différence de plus de 20’000 €. La différence est d’autant plus importante si la somme empruntée est conséquente et si la durée du crédit est longue.

 

Les banquiers adorent votre apport personnel.

 

Après la crise de 2007 et le durcissement des règles prudentielles, la notion d’apport personnel est devenue prépondérante pour les banquiers. Dès lors, l’obtention du meilleur taux est directement liée à la proportion d’apport personnel que vous pourrez mobiliser. Actuellement, et selon les banques, il faut pouvoir disposer d’un capital représentant entre 10% et 20% du prix d’achat hors frais pour prétendre aux conditions dites “premium”. Les différents frais liés à l’opération d’acquisition (frais de notaire,de garantie, de dossier) devront être également financés par les acheteurs. Au delà du fait qu’en vous prêtant moins le banquier voit son niveau de risque baisser, disposer d’un apport personnel provenant idéalement d’une épargne régulière, va faire de vous le client parfait que la banque voudra à tout prix conquérir et conserver. A noter qu’est considéré comme apport personnel, toute somme disponible provenant d’épargne, plus values, donations etc….mais également des capitaux de prévoyance des 2ème et 3ème piliers, du PERP. A noter que l’accession au meilleur taux grâce à votre apport personnel peut vous faire gagner 0,6% sur le taux de votre crédit immobilier. Autre critère déterminant pour négocier le meilleur taux : votre niveau de revenus. Mais sur ce point, à part demander une augmentation à votre patron, vous ne pouvez pas faire grand chose…..

 

Le taux d’intérêt c’est bien, le coût de l’assurance emprunteur, ce n’est pas rien !

 

Dans votre quête de recherche des meilleures conditions, le taux d’intérêt proposé n’est pas le seul paramètre à prendre en compte. Avec la baisse des taux d’intérêts, le montant des primes d’assurance représente une part de plus en plus importante du coût total du crédit. C’est donc d’autant plus vrai pour les crédits immobiliers en devise dont les meilleurs taux sur 20 ans sont proche de 1,05% contre 2,75% 2 ans auparavant. Avec une prime d’assurance à hauteur de 0,42% du montant du crédit (pour un emprunteur âgé de plus de 40 ans), la part de l’assurance représente 43,5% du coût du crédit contre 21,8% en 2014. C’est donc bien le couple taux d’intérêt/assurance emprunteur sur lequel il faut s’appuyer pour pouvoir retenir la meilleure solution de financement. Le choix de l’assurance emprunteur est maintenant facilité par la loi Hamon, qui permet à celui ou celle qui a contracté un crédit de changer librement de compagnie d’assurance dans l’année qui suit la date d’émission des offres de prêt. Si les frais de dossier rentrent pleinement dans le coût d’un crédit, il ne faut pas focaliser votre négociation sur ce point. Il est plus pertinent de négocier avec votre banquier une délégation d’assurance ou une remise sur le taux. Sur la durée du crédit, vous serez très largement gagnant. Enfin, si vous devez comparer différentes propositions, comparez le coût total en euros ou en francs suisses, c’est beaucoup plus parlant que le TAEG imposé par la loi.

 

Faire appel à un bon courtier, de proximité.

 

L’intermédiaire en opérations de banque et services de paiement dans la version légale, ou plus communément appelé courtier en crédits immobiliers, pourra dans le cadre d’un mandat de recherche de financement, vous faire gagner du temps et souvent économiser beaucoup d’argent. Le courtier, après avoir pris connaissance de votre demande, va s’adresser aux établissements bancaires de votre secteur afin d’obtenir les meilleures conditions de financement. Vous gagnerez ainsi un temps précieux, et en sa qualité de professionnel, il saura mettre en valeur les points forts de votre dossier afin d’obtenir les conditions les plus favorables. L’activité de courtier en crédits immobiliers est relativement développée sur la zone frontalière et sur internet. Nous recommandons de choisir un courtier local qui a des contacts directs et privilégiés avec les banques et les décideurs de votre secteur, alors que les grandes enseignes de courtage nationales à distance ne font que transférer votre demande dans les banques et vous appliquer les conditions standards. C’est d’autant plus vrai dans la zone frontalière où les télé-conseillers parisiens ou lyonnais ont des connaissances limitées du prêt en devise. Enfin, optez pour un courtier organisé autour de plusieurs collaborateurs qui représente vis à vis des banques un plus gros volume de crédits immobiliers et  pourra vous assurez un meilleur suivi de votre dossier en cas d’absence ou de défaillance de votre interlocuteur privilégié.

 



05/10/2015 – Encore du nouveau pour l’assurance emprunteur !

Alors que la loi Lagarde en 2010, instituait la liberté de choix à l’emprunteur pour l’assurance de son crédit, dans les faits, cela restait extrêmement marginal. En effet, les banques trouvant tous les prétextes pour refuser le principe de l’assurance extérieure (délégation d’assurance dans le jargon bancaire), les emprunteurs, souvent bousculés par le temps, devaient se résoudre à accepter l’assurance emprunteur proposée par la banque, quand bien même son prix était souvent largement plus avec des garanties équivalentes.

 

Nouvelle tentative en 2014, avec l’entrée en vigueur de la loi Hamon, qui offre à l’emprunteur la faculté de changer son assurance de prêt dans l’année qui suit la date d’émission des offres de prêts. Si certains établissements se sont un peu ouverts sur la question, la plupart évoquait des différences de couvertures, parfois des plus improbables, pour refuser la délégation.

 

Sous la pression des associations de consommateurs, le Comité Consultatif du secteur Financier à défini une liste limitative de garantie minimales, pour toutes les banques, en cas de demande d’assurance extérieure. Parmi cette liste de 18 critères, la banque devra en retenir 11 pour la couverture assurance du prêt, et 4 (au plus) sur 8, pour la couverture perte d’emploi, si celle-ci est demandée. Cette dernière mesure est entrée en vigueur le 1er Octobre 2015 et concerne également les crédits immobiliers en devises. Il s’agit d’une excellente nouvelle pour l’emprunteur puisqu’il pourra économiser jusqu’à 10’000 € sur le coût total de son crédit immobilier.

 

Pour les frontaliers qui ont contracté un crédit immobilier en francs suisses, la mise en oeuvre n’est malheureusement pas aussi simple.  

D’une part, certains établissements bancaires de la place, proposant des assurances emprunteurs en devises (francs suisses), pourront mettre en avant la monnaie du contrat pour refuser la  délégation (il n’existe pas, à ce jour, de contrats d’assurance en francs suisses).

D’autre part, il faudra veiller à ce qu’il soit mentionné dans le contrat d’assurance, que ce dernier couvre les prêts immobiliers en devises. Si ce n’est pas le cas de la plupart des contrats sur le marché, certains assureurs locaux offrent la possibilité de majorer le taux de couverture, jusqu’à 120%, afin de couvrir le risque de change.

 

En résumé :

  • Seuls quelques contrats d’assurance emprunteur couvrent les crédits immobiliers en devises (de part la mention ci-dessus évoquée et la possibilité de la majoration du taux de couverture)

  • Pour les crédits immobiliers en devise, la mise en place de la délégation sera plus ou moins facile, selon la devise du contrat d’assurance demandée par la banque

Pour plus de renseignements, n’hésitez pas à contacter un conseiller au 0987877440 ou faites directement votre devis en ligne !