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guide-du-credit-immobilier-frontalier-2018

Le crĂ©dit immobilier est un prĂȘt consenti par une banque ou un Ă©tablissement de crĂ©dit en vue de l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier.

Il s’agit d’un engagement Ă  long terme contractĂ© par l’emprunteur, et pour lequel il convient d’aborder un certain nombre d’aspects pratiques (montant de la mensualitĂ©, apport personnel) que techniques (garantie, assurance emprunteur).

Le guide du crĂ©dit immobilier en franc suisse « Mon-taux.com » a pour objet de vous accompagner Ă  travers les diffĂ©rentes Ă©tapes de la vie d’un financement en devise pour un frontalier.

 

Élaboration d’un projet

Il est important que le futur acquĂ©reur s’informe sur sa capacitĂ© d’emprunt, sur son pouvoir d’achat, les mensualitĂ©s correspondantes et sur la durĂ©e de son financement afin d’avoir une idĂ©e bien prĂ©cise pour dĂ©buter ses recherches de financements.

Votre conseiller « Mon-taux.com » est là pour répondre à vos questions, vous conseiller, et établir avec vous un plan de financement correspondant à vos attentes et votre situation.

 

DĂ©terminer sa capacitĂ© d’emprunt

Avant de s’engager Ă  l’achat ou Ă  la rĂ©servation d’un bien immobilier, il convient de dĂ©terminer sa capacitĂ© d’emprunt.

Pour arriver Ă  ce rĂ©sultat, il faut que la future mensualitĂ© de votre crĂ©dit immobilier + vos crĂ©dits en cours (crĂ©dit personnel, pension alimentaire 
) ne dĂ©passent 1/3 de votre revenu net (salaire, pension, loyer perçu 
). A noter que pour les frontaliers imposĂ©s Ă  la source, certains Ă©tablissements rĂ©intĂšgrent l’impĂŽt alors que d’autres non. Si ce calcul reste trĂšs thĂ©orique, il est d’usage de cumuler le montant du loyer actuel Ă  votre effort d’épargne. Dans l’hypothĂšse oĂč cette somme reste proche ou supĂ©rieure au montant de votre future Ă©chĂ©ance, alors vous ĂȘtes assurĂ© de pouvoir rĂ©aliser votre opĂ©ration tout en conservant le mĂȘme style de vie. Dans le cas contraire, vous pourrez obtenir le financement, mais il faudra faire des sacrifices.

Paul Genevois, frontalier, perçoit un salaire net mensuel (impôts déduits) de CHF 4’500.-. N’ayant aucun autre crédit en cours, il pourra prétendre à une mensualité de CHF 1’500.- par mois soit un crédit immobilier de CHF 330’000.- à 0,85% sur 20 ans ou CHF 400’000.- à 1,05% pendant 25 ans

 

17/11/17 – DĂ©terminer sa capacitĂ© d’achat pour un projet immobilier

 

Avec la hausse des prix de l’immobilier ces  derniers mois, nous avons constatĂ© un allongement important de la durĂ©e des prĂȘts immobiliers. Si  cet allongement de durĂ©e permet de rĂ©aliser son projet, au final cela reprĂ©sente une hausse importante du coĂ»t du crĂ©dit. En effet, plus la durĂ©e du prĂȘt est longue, moins vite vous remboursez le capital donc plus vous payez d’intĂ©rĂȘts !

Il faut également ajouter que, plus les durées de financement sont longues, plus le taux des crédits est élevé.

Avec la chute de l’euro, il faut moins de CHF pour acheter son bien immobilier.  En tant que frontalier, profitez-en pour rĂ©duire la durĂ©e de votre crĂ©dit.

 

Apport personnel 

Il s’agit des fonds propres que vous allez investir dans l’opĂ©ration. L’apport doit s’élever au minimum du montant des frais liĂ©s Ă  l’achat du bien immobilier. Ce montant pourra ĂȘtre apprĂ©ciĂ© en fonction de l’ñge de l’emprunteur.

Les banques se montrent plus souples sur cet aspect lorsqu’il s’agit d’une personne ĂągĂ©e de 25 ans. Avec la crise financiĂšre, les banques ont durci leurs conditions d’intervention et exigent maintenant un apport personnel plus important notamment pour les crĂ©dits immobiliers en devise. Le minimum requis est maintenant de 10 % et il pourra ĂȘtre portĂ© Ă  20 voire 30 % pour les rĂ©sidents Suisse.

L’apport personnel peut provenir de vos Ă©conomies mais Ă©galement d’une donation, voire de votre prĂ©voyance en Suisse (2Ăšme ou 3Ăšme pilier).

Si votre apport provient de votre prĂ©voyance Suisse, le capital sera taxĂ© en France. Nous vous conseillons de prĂ©voir le montant de l’impĂŽt afin d’éviter toute surprise.

Attention, à ce jour, le systĂšme de taxation n’est pas encore trĂšs clair. Il convient d’ĂȘtre trĂšs prudent par rapport aux impĂŽts.

 

04/05/2018 – Combien de temps pour faire un crĂ©dit immobilier ?

14/12/2017 – Utiliser son 2Ăšme pilier pour devenir propriĂ©taire

Différentes solutions de financements

L’emprunteur frontalier dispose d’un large choix pour conclure son crĂ©dit immobilier notamment concernant la monnaie du financement. Faut-il emprunter en Franc Suisse, en €uro ? Ă  taux fixe, Ă  taux variable ?

Ce choix dĂ©pend du contexte, de la situation de l’emprunteur mais surtout de la durĂ©e de dĂ©tention du bien immobilier.

 

Emprunter en euro ou en franc suisse ?

Quand on est payĂ© en franc suisse et que l’on achĂšte en France, c’est forcĂ©ment une question qui intervient dans le processus de dĂ©cision. Comment faire son choix ? Nous allons prendre en dĂ©tails les Ă©lĂ©ments qui vont vous aider Ă  prendre la bonne option.

Le prĂȘt en franc suisse coĂ»te moins cher car les taux sont plus bas ! VoilĂ  un argument fort qui va influer sur votre choix. De plus, vos Ă©chĂ©ances sont dans la monnaie de votre salaire, donc pas de problĂšme au quotidien ! Si on s’arrĂȘte lĂ , le choix est vite fait.

Toutefois, conclure un prĂȘt en franc suisse prĂ©sente 2 risques majeurs, si vous perdez votre emploi en Suisse ou si vous vendez le bien pendant la premiĂšre partie de la vie de votre crĂ©dit.

Il est difficile d’estimer son risque par rapport Ă  la perte d’un emploi, mĂȘme si a priori on a moins de chance de perdre son job quand on est fonctionnaire, ou que l’on travaille dans les secteurs de la santĂ©, du bĂątiment et si on est ĂągĂ© de moins de 45 ans.  L’autre danger est la revente anticipĂ© du bien avec un risque en cas de fluctuation important du taux de change euro/chf. En cas de hausse importante du chf, la contre valeur euro de votre crĂ©dit va augmenter et le produit de la vente du logement pourrait ne pas suffire Ă  solder le crĂ©dit.

Pour un  appartement acheté  310’000.- € en Septembre 2014, Mathieu et Sandra ont eu besoin d’emprunter 300’000.- € soit Ă  l’époque une somme de 369’000.- CHF sur 25 ans. Mai 2017, avec l’arrivĂ©e d’un deuxiĂšme enfant l’appartement devient trop petit et nos jeunes parents rĂȘvent  de pouvoir acheter une maison. Un agent immobilier estime que le prix de leur appartement est toujours  de 310’000.- €, net vendeur. Dans le mĂȘme temps, la banque les informent que la capital restant dĂ» s’élĂšve Ă  340’000.- CHF soit 315’000 .- €, soit un montant lĂ©gĂšrement supĂ©rieur au prix de leur logement.

Pour limiter le risque de change, il faut estimer la durée de détention du bien. Plus la durée de détention estimée est longue, moins vous prenez de risque de change car votre dette va diminuer avec le temps.

Pour rĂ©sumer, pour un premier appartement nous conseillons le choix du prĂȘt en euro afin de ne pas avoir de mauvaise surprise, mais si c’est la maison de votre vie, l’option du prĂȘt en devise peut ĂȘtre retenue.Pour limiter le risque de change, il faut estimer la durĂ©e de dĂ©tention du bien. Plus la durĂ©e de dĂ©tention estimĂ©e est longue, moins vous prenez de risque de change car votre dette va diminuer avec le temps.

09/10/2017 – Les 3 avantages du crĂ©dit immobilier en franc Suisse ?

Taux fixe

Le taux du crĂ©dit est fixĂ© Ă  la signature du contrat de prĂȘt et n’évoluera plus pendant toute sa durĂ©e. Ces conditions de taux seront cassĂ©es en cas de remboursement anticipĂ© ou revues si vous les renĂ©gociez.

Un taux fixe ne signifie pas forcément des échéances fixes. En effet, certains établissements offrent la possibilité de procéder avec un remboursement à travers des échéances constantes ou des échéances dégressives.

Dans le premier cas, vous payez beaucoup d’intĂ©rĂȘts les premiĂšres annĂ©es et peu d’intĂ©rĂȘts par la suite.

Dans le second cas, le remboursement est identique en capital chaque mois. Cette option nĂ©cessite plus de trĂ©sorerie mais s’avĂšre bien moins onĂ©reuse car vous remboursez plus vite le capital.

 

Avantages 

  • Le taux fixe, c’est la sĂ©curitĂ© absolue.
  • Opter pour un taux fixe, c’est s’ouvrir la possibilitĂ© de construire son budget avec certitude et sĂ©rĂ©nitĂ©. Vous ĂȘtes Ă  l’abri des alĂ©as des crises et des marchĂ©s financiers. DĂšs le dĂ©part vous connaissez le montant de vos Ă©chĂ©ances et le coĂ»t de votre crĂ©dit. 

 

Inconvénients 

  • Vous ne bĂ©nĂ©ficiez pas des baisses des taux.
  • Sur la durĂ©e de votre crĂ©dit, vous risquez, pendant certaines pĂ©riodes, de payer plus cher que les taux du marchĂ©. Dans cette hypothĂšse vous pouvez envisager la renĂ©gociation ou le rachat de votre crĂ©dit.
  • Les taux fixes sont trĂšs gĂ©nĂ©ralement soumis Ă  pĂ©nalitĂ© en cas de remboursement anticipĂ©. Si ces pĂ©nalitĂ©s ne peuvent excĂ©der 3% du capital restant dĂ», selon la loi française, cela peut s’avĂ©rer souvent onĂ©reux, voire dissuasif.

Opter pour un taux fixe pour un engagement Ă  long terme et pendant les pĂ©riodes de taux d’intĂ©rĂȘt bas.
Nous recommandons également le taux fixe lorsque votre budget est serré.

 

PrĂȘt Ă  taux zĂ©ro frontalier/ PTZ+

Le  PTZ+ permet  aux frontaliers de prĂ©tendre Ă  ce type de crĂ©dit dans le cas d’une premiĂšre accession Ă  la propriĂ©tĂ© et pour un logement neuf (ou ancien dans le cadre de la vente de parc social).

La durĂ©e de remboursement est dĂ©terminĂ©e en fonction des revenus, s’échelonnant de 5 ans Ă  30 ans, et de la composition du foyer fiscal.

Le montant du PTZ+ ne doit pas dĂ©passer non plus le montant total des autres prĂȘts finançant l’opĂ©ration.

Depuis le 1er Janvier 2012, le PTZ+ est soumis Ă  conditions de ressources. Pour en bĂ©nĂ©ficier, les emprunteurs doivent disposer d’un revenu infĂ©rieur au plafond fixĂ©, en fonction du nombre de personne composant le foyer et de la localisation du logement (voir tableau ci-dessous).

Dans la cadre d’un « PrĂȘt Ă  taux zĂ©ro renforcé », un frontalier mariĂ© avec 2 enfants achetant en zone A* (zone frontaliĂšre) pourra prĂ©tendre Ă  un prĂȘt Ă  taux 0% d’un montant jusqu’à € 118’560.-

* ZONE A :  zone fortement tendue (disposant d’une demande bien trop importante par rapport à l’offre immobiliùre) – Genevois français (voir la carte)

Mixer différents types de financements

Les banques offrent maintenant de nombreuses solutions de financement pour les prĂȘts en devise, mais vous pouvez Ă©galement « construire » votre propre crĂ©dit en panachant diffĂ©rents types de taux. Il est possible de scinder votre financement en plusieurs tranches ayant leurs propres spĂ©cificitĂ©s.

Paul Genevois a besoin d’un financement de 500’000.- € pour l’achat de sa maison.
Afin que son crĂ©dit immobilier lui coĂ»te moins cher, il souhaite opter pour du financement en franc suisse, Ă  0,90% sur 20 ans. Paul travaille dans un sociĂ©tĂ© multinationale et il pourrait ĂȘtre amenĂ© Ă  quitter la rĂ©gion et vendre sa maison. Pour se prĂ©munir Paul a fait le choix d’une solution de financement mixte euro et franc suisse. Nous avons nĂ©gociĂ© pour lui un financement en franc suisse Ă  hauteur de 300’000.- € aux conditions mentionnĂ©es ci-dessus et une autre tranche de 200’000.- € en taux fixe euro au tau de 1,50% sur 20 ans. Au final, il a obtenu un financement au taux moyen de 1,14% tout en rĂ©duisant son exposition au risque de change. Bien vu Paul !

 

Garanties

 

La mise en place d’un crĂ©dit immobilier passe aussi par l’apport de garanties Ă  la banque pour le remboursement de son prĂȘt.

Nous allons voir maintenant les diffĂ©rentes garanties rencontrĂ©es lors d’un prĂȘt en devise.

 

PrivilĂšge de prĂȘteur de deniers (PPD)

Le privilĂšge doit faire l’objet d’un acte notariĂ© et doit ĂȘtre inscrit Ă  la conservation des hypothĂšques dans les deux mois qui suivent la vente. Il prend rang Ă  la date de la vente, c’est-Ă -dire que le privilĂšge sera prioritaire sur toutes les garanties qui seront prises sur le bien, d’oĂč son nom de “privilĂšge”.

Le privilĂšge ne peut ĂȘtre utilisĂ© que dans le cas oĂč le prĂȘt doit servir Ă  payer le prix d’achat d’un bien existant : soit une maison dĂ©jĂ  construite, soit un appartement, soit un terrain. Mais il ne peut pas servir Ă  garantir la partie du prĂȘt qui doit financer la construction de la maison, des travaux, ni garantir le financement d’une acquisition en Ă©tat futur d’achĂšvement.

Les frais du privilĂšge du prĂȘteur de deniers sont Ă  votre charge, mais cette garantie prĂ©sente l’avantage d’ĂȘtre moins coĂ»teuse Ă  l’entrĂ©e. ExonĂ©rĂ© de la taxe de publicitĂ© fonciĂšre, son coĂ»t est en effet moins Ă©levĂ© que celui d’une hypothĂšque. Dans la pratique, c’est cette garantie qui sera demandĂ©e par votre banque chaque fois que c’est possible, plutĂŽt qu’une hypothĂšque conventionnelle.

Mais, il engendre nĂ©anmoins des frais de mainlevĂ©e en cas de sortie anticipĂ©e du prĂȘt.

En effet, en cas de revente du bien avant les 2 ans qui suivent la fin de votre prĂȘt, ou en cas de rachat de crĂ©dit par exemple, il faut alors procĂ©der Ă  une mainlevĂ©e anticipĂ©e du privilĂšge de prĂȘteur de deniers.

 

HypothĂšque

Si vous achetez un bien immobilier Ă  l’aide d’un prĂȘt bancaire, l’opĂ©ration est presque toujours assortie de garanties rĂ©elles : hypothĂšque conventionnelle ou privilĂšge de prĂȘteur de deniers.

L’hypothĂšque conventionnelle prend la forme d’un acte notariĂ©. Elle est inscrite soit dans l’acte de vente du bien immobilier, soit dans un acte notariĂ© sĂ©parĂ©. Les formalitĂ©s obligatoires de publication au bureau des hypothĂšques sont rĂ©alisĂ©es par le notaire.

L’hypothĂšque permet Ă  votre crĂ©ancier, en cas de non-paiement, de faire saisir le bien immobilier, et d’obtenir la vente de l’immeuble. La banque qui a prĂȘtĂ© les fonds pourra alors ĂȘtre payĂ©e sur le prix de vente par prĂ©fĂ©rence aux autres crĂ©anciers.

L’effet de l’hypothĂšque disparaĂźt en mĂȘme temps que la crĂ©ance, mais l’effacement de l’inscription n’intervient que 1 an aprĂšs la fin du crĂ©dit. En effet, la loi conserve l’hypothĂšque pendant ce dĂ©lai pour permettre au crĂ©ancier de faire jouer ses recours Ă©ventuels en cas d’impayĂ©s.

Par conséquent, toute revente du bien pendant ce délai de 1 an nécessite un accord amiable de mainlevée du créancier.

Les frais d’hypothĂšque comprennent des impĂŽts, des taxes et la rĂ©munĂ©ration du notaire ; ils reprĂ©sentent environ 2 % du montant du prĂȘt et sont Ă  votre charge. La taxe de publicitĂ© fonciĂšre s’élĂšve environ de 0,60% Ă  3,60 % selon si le bien est neuf ou ancien (art 844 Code gĂ©nĂ©ral des impĂŽts). La rĂ©munĂ©ration du notaire est fixĂ©e par un dĂ©cret de mars 1978 (tarif des notaires). La mainlevĂ©e d’une hypothĂšque entraĂźne des frais et le paiement de droits et taxes Ă  la Conservation des HypothĂšques.

 

Organisme de caution

Afin de rĂ©duire les coĂ»ts pour les emprunteurs, les banques ont crĂ©Ă© des sociĂ©tĂ©s de cautionnement qui vont garantir leurs engagements. L’organisme de caution vient alors se substituer Ă  l’hypothĂšque ou au PPD. En cas de dĂ©faut de paiement de l’emprunteur, la banque se retournera directement vers la caution pour recouvrir sa crĂ©ance. La sociĂ©tĂ© de caution engagera alors des recours contre le dĂ©biteur dĂ©faillant  et l’ensemble de ses avoirs.

Le montant de contribution initial s’élĂšve entre 1 % et 1,8% du montant de prĂȘt consenti. Elle est composĂ©e des frais (de l’ordre de € 300.-) et d’un fonds de garanti remboursable jusqu’à hauteur de 75% au remboursement du crĂ©dit.

Cette solution, de plus en plus utilisĂ©e par les banques, est pratique courante pour les PrĂȘts en Devises CHF.

 

Avantages en 3 points :

1 – CoĂ»t initial infĂ©rieur ou Ă©gal Ă  une hypothĂšque.
 2 – Remboursement d’une partie du fond de garantie au remboursement du crĂ©dit.
 3 – Économie d’une mainlevĂ©e d’hypothĂšque en cas de vente du bien. 

 

C’est la banque qui fait les dĂ©marches afin de vous faire bĂ©nĂ©ficier de cette garantie.

A noter, que si CrĂ©dit Logement est le plus important, la plupart des banques ont crĂ©Ă© leur propre structure de cautionnement, dont les prix sont trĂšs proches. Seul Ă©lĂ©ment sur lequel on constate des variations, c’est le montant de remboursement au terme.

Enfin, pour se protéger des fluctuations du change, les banques prennent souvent des marges (environ 5%) sur le montant de la garantie.

Caution solidaire

Dans certains cas, la banque pourra prendre la caution solidaire d’un particulier pour garantir son crĂ©dit. Il peut s’agir d’une garantie unique ou d’un complĂ©ment aux garanties usuelles vues prĂ©cĂ©demment.  A travers son engagement de caution solidaire, la caution engage ses revenus et ses biens pour garantir le financement accordĂ©. En cas de dĂ©faillance de l’emprunteur, la banque pourra se retourner aussi bien contre l’emprunteur que la caution. Il convient d’ĂȘtre particuliĂšrement prudent au moment de prendre ce type d’engagement. Le grand avantage de ce type de garantie rĂ©side dans son prix, car il ne gĂ©nĂšre pas de frais spĂ©cifique.

Couverture de change

Il s’agit d’un contrat ferme conclu entre la banque et le client, permettant de bloquer et de garantir, dĂšs le jour de la signature du contrat, le cours du change pour une durĂ©e et un montant dĂ©terminĂ©.

Dans le cadre d’un crĂ©dit immobilier en francs suisses, cette solution assure au client qu’il disposera des fonds nĂ©cessaires pour le jour de la signature chez le notaire de son logement en France. Cette garantie de change est particuliĂšrement recommandĂ© pour les projets de construction ou le dĂ©blocage des fonds intervient sur une pĂ©riode pouvant aller jusqu’à 24 mois.

Une grande partie des banques frontaliĂšres propose ce type de solution avec des pĂ©riodes de couverture allant de 12 Ă  36 mois. Une couverture sur 3 ans coutera bien Ă©videmment plus chĂšre qu’une couverture Ă  1 an mais couvre un risque plus important.

La couverture de change doit ĂȘtre perçue comme une sĂ©curitĂ© mais en aucun cas comme un outil spĂ©culatif.

Ce service peut ĂȘtre facturĂ© par la banque.

 

02/11/2017 – Comment nĂ©gocier soit mĂȘme son crĂ©dit immobilier ?

Assurance emprunteur frontalier

L’assurance emprunteur n’est pas une obligation lĂ©gale, c’est cependant une exigence des banques françaises qui demandent une couverture en cas de dĂ©cĂšs, perte totale et irrĂ©versible d’autonomie (PTIA), invaliditĂ© permanente totale (IPT) et incapacitĂ© temporaire (totale ou de travail ou ITT).

Son rĂŽle est de protĂ©ger  la banque qui est le bĂ©nĂ©ficiaire du contrat mais c’est aussi une protection primordiale pour l’emprunteur et sa famille.

Deux solutions se prĂ©sentent : le contrat groupe proposĂ© en gĂ©nĂ©ral par les banques et le contrat individuel proposĂ© par les compagnies d’assurances.

Le contrat groupe est souvent plus coĂ»teux mais en gĂ©nĂ©ral plus complet en matiĂšre de garanties. Il est aussi moins contraignant en cas de changement de situation et donc d’évolution du « risque couvert » pendant la durĂ©e du financement. Il facilite la prise de dĂ©cision de la banque, permet une meilleure nĂ©gociation sur le taux et les autres frais annexes.

Le contrat individuel est une assurance sur mesure, avec des tarifs plus compĂ©titifs que l’assurance groupe dans la mesure oĂč le prix sera directement liĂ© au risque couvert et aux garanties proposĂ©es. Il faut savoir par contre qu’en cas de modification de situation (personnelle, professionnelle
) la contrainte d’en avertir l’assureur, en gĂ©nĂ©ral dans les 30 jours suivant le changement, par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception est une obligation pour conserver les garanties.

Les banques sont libres d’accepter ou non les assurances soumises par leurs clients si les garanties proposĂ©es ne sont pas au moins identiques Ă  leur contrat groupe.

 

Moins de 35 ans, pas de problÚme de santé majeur et non-fumeur, le contrat individuel permettra une économie maximum.

Plus de 35 ans, avec une bonne négociation, le contrat groupe offrira le meilleur rapport qualité/prix.

 

Quelles sont les précautions à prendre :

  • Comparer : demander systĂ©matiquement les conditions gĂ©nĂ©rales du contrat proposĂ©,
  • VĂ©rifier : la dĂ©finition de l’incapacitĂ© et de l’invaliditĂ© qui peut diffĂ©rer d’un assureur Ă  l’autre et si la prise en charge lors de la survenue d’un sinistre est indemnitaire (prise en charge uniquement en cas de perte de revenus) ou forfaitaire (montant et durĂ©e dĂ©finis Ă  l’avance),
  • Être trĂšs vigilant : apporter une attention particuliĂšre sur le paragraphe des Exclusions en cas de dĂ©cĂšs mais aussi et surtout en cas d’invaliditĂ© ou d’incapacitĂ©.

Pour une dĂ©lĂ©gation d’assurance prĂ©voir du temps pour rechercher, comparer et nĂ©gocier le contrat mais aussi pour le faire accepter par la banque.

Attention toutefois aux contrats trop bon marché qui sont souvent médiocres en matiÚre de couvertures apportées et donc sur la qualité des prises en charges.

Le contrat idĂ©al sera celui qui offrira aux emprunteurs la sĂ©rĂ©nitĂ© pendant toute la durĂ©e du prĂȘt car c’est lui qui permettra de conserver le bien financĂ© en cas de sinistre.

09/02/2018 – Les 3 questions indispensables avant de changer l’assurance emprunteur de votre prĂȘt en devise

 

Obligations légales

La loi Scrivener est destinĂ©e Ă  amĂ©liorer l’information de l’emprunteur afin de le protĂ©ger face aux crĂ©dits immobiliers de plus en plus complexes. Elle doit permettre au consommateur de prendre conscience de la portĂ©e de ses engagements, voire, de lui permettre le cas Ă©chĂ©ant de se dĂ©sengager si l’offre ne lui convient pas.

 

Loi Scrivener

Promulguée en Janvier 1978, elle a été complétée par la loi Scrivener 2 en Juillet 1979.

Les particuliers souscrivant un crĂ©dit immobilier d’un montant supĂ©rieur Ă  21’500€ pour financer l’acquisition d’un logement rentre sous la protection de cette loi.

La loi Scrivener s’organise en 3 volets :

  • Le contenu de la publicitĂ© pour un prĂȘt immobilier doit recenser des informations prĂ©cises comme l’identitĂ© du prĂȘteur, le type de prĂȘt et l’objet de son financement, le coĂ»t total du crĂ©dit ainsi que le TEG (Taux Effectif Global), le dĂ©lai de rĂ©flexion de 10 jours dont dispose l’emprunteur

  • Le contenu de l’offre de prĂȘt, avec des mentions destinĂ©es Ă  informer le consommateur. Il dispose d’un dĂ©lai de rĂ©flexion avant d’accepter une offre de financement (10 jours pour Ă©tudier l’offre, celle-ci doit ĂȘtre valable 30 jours).
  • Le contrat de prĂȘt comme accessoire Ă  une vente. En cas d’annulation de cette derniĂšre, le prĂȘt devient caduc.

 

Bien entendu les prĂȘts immobiliers en devise rentrent dans cette catĂ©gorie.

Loi Neiertz

La loi Neiertz a pour but de protéger les particuliers contre le surendettement. Mise en place en 1990, elle a été réformée en 1995.

Elle a permis notamment :

  • De responsabiliser les Ă©tablissements bancaires en leur imposant de vĂ©rifier la solvabilitĂ© de leurs clients avant de mettre en place un crĂ©dit. Dans ce cadre, a Ă©tĂ© crĂ©Ă© le FICP (Fichier National des Incidents de remboursement des CrĂ©dits aux Particuliers).
  •  La crĂ©ation de la commission de sur-endettement, qui a pour but de trouver un accord entre crĂ©ancier et dĂ©biteur,  en cas de difficultĂ©s de paiement de ce dernier.

AprĂšs avoir Ă©tudiĂ© le dossier, la commission  met en place un plan de redressement avec les crĂ©anciers avec des conditions de taux rĂ©duits afin qu’il puisse faire face Ă  ses charges.

 

Remboursement anticipé

En cas de vente du bien, de reprise de crĂ©dit ou d’une rentrĂ©e d’argent, l’emprunteur a la facultĂ© de rembourser par anticipation le crĂ©ancier de maniĂšre partielle ou totale. La banque ne peut s’opposer mais peut prĂ©tendre Ă  une indemnisation censĂ©e compenser le manque Ă  gagner sur les intĂ©rĂȘts.  Le calcul du montant des indemnitĂ©s de remboursement anticipĂ© est fixĂ© par le code de la consommation (articles L312-21 et R312-2). La pĂ©nalitĂ© ne pourra pas dĂ©passer 6 mois d’intĂ©rĂȘts du capital remboursĂ© ou 3% du capital restant dĂ».

En général, les crédits à taux variable et notamment les LIBOR et LIBOR Capé, ne sont pas soumis à pénalité si le remboursement intervient au terme de la période de révision du taux.

Les banques ne peuvent facturer des indemnitĂ©s de remboursement anticipĂ© pour les prĂȘts personnels.

 

 

Note : “Mon-taux.com” recense les taux Ă  titre indicatif au fur et Ă  mesure qu’ils sont connus. Ces modalitĂ©s sont susceptibles d’évolution et ne seraient engager notre responsabilitĂ©. Revenez rĂ©guliĂšrement sur “Mon-taux.com” pour rester informer sur l’évolution des taux et l’actualitĂ© du crĂ©dit.